СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 19 июля

АРХИВ


Девелопмент – новое понятие в современном строительстве

Любое развитие недвижимости: застраиваете ли вы пустырь «высотками», выполняя президентскую программу по обеспечению населения жильем, или просто пристраиваете летнюю террасу к ресторану, изменяет объект, обеспечивая ему  новые потребительские качества, соответствующие изменяющимся потребностям общества. Как следствие преобразований – повышение
экономического эффекта при использовании объекта недвижимости. В современной терминологии этот процесс называется девелопментом, понятием чуждым и пока непопулярным. И, кстати, напрасно, т.к. совместная работа всех участников девелопмента позволит не только максимально быстро и эффективно проделать всю работу, но и поможет значительно сократить затраты на ее выполнение.

Профессиональный девелопмент делает первые шаги в России. Его участниками являются разные субъекты, каждый из которых имеет свои интересы:

  • собственник объекта недвижимости, заинтересованный в умножении своей прибыли путем повышения ценности недвижимого имущества или получения дохода;
  • государственные органы, регулирующие отношения в сфере развития, проектирования, строительства, эксплуатации
    недвижимости;
  • инвесторы, негосударственные инвестиционные фонды, специализированные структуры и т.д.;
  • подрядчики;
  • профессиональные советники: оценщики, инжиниринговые компании, юристы, риэлторы и прочие «узкие специалисты»;
  • объекты воздействия, те, кто могут повлиять на скорость исполнения работ (собственники соседних объектов, население и т.д.);
  • будущие пользователи недвижимости.

Девелопмент – качественные преобразования недвижимости, обеспечивающие возрастание ее стоимости. Девелопмент существует там, где есть создание объектов «на рынок», в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление). Однако термин не принято использовать в случаях при строительстве «под заказ» для заранее определенного пользователя. Специалистом по девелопменту выступает – предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансового проекта.

Если разбить работу девелопера на этапы, то первым можно назвать определение эффективности инвестирования средств в производство при достройке незавершенного строительства, получении кредитов под залог имущества и т.д. В этом случае просто необходимы услуги профессионального независимого оценщика. Именно опытный оценщик, имеющий достаточную практику, сможет собрать нужную информацию для анализа, спрогнозировать ситуацию на рынке, обосновать экономическую целесообразность инвестиционного решения в сравнении с альтернативными вариантами.

Помимо этих задач, оценщик осуществляет услуги по экономическому сопровождению проектных, общестроительных и специальных работ. Такое сотрудничество позволяет инвестору минимизировать затраты, быть своевременно информированным о целесообразности расходования средств и полноте исполнительной документации.

Вообще, экономическое сопровождение включает в себя:

  • контроль соответствия объемов работ, отраженных в актах приемки выполненных работ и фактически выполненных;
  • соблюдение графика производственных работ;
  • целевое использование денежных средств в части расходов на ПИР, ПСД, приобретение стройматериалов и оборудования, оплату работ подрядных организаций;
  • контроль документооборота и делопроизводства.

Ежемесячно или ежеквартально (в зависимости от срока строительства) оценщиком составляется отчетная записка о проделанной работе.

Практика показала, что обращение к оценщику позволяет избежать многих неприятных моментов, влияющих на сроки и результаты строительства. Например, нередки случаи, когда инвестор не владеет в полном объеме информацией по издержкам на стадии реализации рабочего проекта, ориентируясь лишь на затраты по инвестиционному проекту. В данной ситуации оценщик восполнит информационные пробелы, что позволит оптимизировать все предполагаемые расходы.

Работа оценщика практически исключает нецелевое использование средств подрядчиком. Вот несколько примеров, выявленных оценщиками, с помощью которых недобросовестные подрядчики пытались присвоить часть средств, идущих на строительство:

  • попытка при составлении сметного расчета без оснований завысить договорный коэффициент перевода цен на текущую дату;
  • завышение затрат на оплату некоторых услуг, которые не определены договором;
  • скидки, скрываемые подрядчиком, которые он имеет, приобретая стройматериалы;
  • отсутствие четких графиков проплат подрядных работ. Журнал производства работ заполняется формально, отсутствуют гигиенические и качественные сертификаты, паспорта на материалы и
    конструкции.

Эти и другие упущения и ухищрения предупреждаются оценщиком во время экономического сопровождения проекта. Профессиональное выполнение своих задач, в свою очередь, положительно влияет на результат, обеспечивая выполнение работ с требуемой скоростью, качеством и запланированными затратами.

Кому-то покажется, что привлечение специалистов со стороны – это способ ввести в смету дополнительную статью расходов, однако на самом деле все обстоит иначе. Здесь как в игре в шахматы, жертвуя малым, вы получаете нечто более существенное и значительное. Сотрудничество с профессионалами положительно отразится и на бюджете строительства, и на затраченном на него времени. Ведь недаром, пережив становление на западных стройках, девелопмент уверенно завоевывает и российский строительный рынок.

АВТОР:
Людмила Колпакова, директор компании «Независимая профессиональная оценка»

 


Комментарии
Карма 2007-12-10 08:30:28
Молодец Людмила выручила нас студентов строительного факультета :))
Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное