СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 19 июля

АРХИВ


Раздельное владение

На практике часто возникают вопросы, связанные с возможностью приобретения в собственность недвижимого имущества отдельно от земельного участка, на котором оно находится, а также последствия приобретения права собственности на недвижимость, которая находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности.

В соответствии с п.1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ, собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

По договору продажи здания одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Эти же нормы прописаны в Земельном кодексе РФ.

Таким образом, закон дает право на отчуждение недвижимости отдельно от земельного участка, на котором она находится.

Исключением являются моменты, когда отчуждаемые объекты недвижимости и земельный участок, на котором они находятся, принадлежат одному лицу. В этом случае отчуждение здания проводится вместе с земельным участком. Отчуждение же земельного участка без находящихся на нем строений не допускается.

Договор купли-продажи

Особое внимание стоит уделить договору купли-продажи недвижимости. Здесь есть ряд моментов, определенных законодательством, соблюдение которых – обязательное условие заключения договора.

Например, согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если эти данные в договоре отсутствуют, то условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается
несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор также не считается заключенным, если в нем отсутствует письменная договоренность о цене
недвижимости.

Кроме того, законом урегулирована и часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение. Обычно объем прав на передаваемый покупателю земельный участок определен в договоре купли-продажи. Если же этот пункт в договоре не прописан, то приобретателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость, передаются права на ту часть земельного участка, которая им занята и необходима для ее использования.

Указанное положение применяется в случае, если отчуждаемый объект недвижимости и земельный участок, на котором она расположена, принадлежат по праву собственности продавцу.

Бывают случаи, что недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, продается без согласия собственника этого участка, если это, конечно, не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Приобретение или аренда земельного участка

Земельные участки могут находиться в частной собственности, в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования. Стоит отметить, что не все земельные участки могут быть приватизированы или же сданы в аренду. Исключение составляют земли, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности – эти участки изъяты из оборота. Участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами, не подлежат приватизации и участки общего пользования.

Если вы приобрели здание, построенное на чужом земельном участке, то по Земельному кодексу имеете преимущественное право покупки или аренды этого участка. В случае, когда участок находится в частной собственности, преимущественное право покупки осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ).

Если же земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, владельцы здания имеют исключительное право на приватизацию земельного участка.

Нередки ситуации, при которых земельный участок не продается, а лишь сдается в аренду. В этом случае собственникам недвижимости принадлежит исключительное право на аренду этого участка.

Когда здание находится на неделимом земельном участке или принадлежит нескольким лицам, то они имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законодательством.

Рассмотрим особенности, возникающие в связи с приобретением собственниками объектов недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 36 Земельного кодекса определяет конкретный механизм реализации права на приватизацию земельных участков, принадлежащих собственникам недвижимости, расположенной на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Граждане и юридические лица, имеющие объекты недвижимости на праве собственности, обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды.

Исключения составляют юридические лица, которые в силу закона не могут иметь объекты недвижимости на праве собственности: например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия или учреждения.

Надо отметить, что никто, кроме собственника строения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим сооружением.

Следует обратить внимание на то, что законодательство устанавливает обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Порядок реализации исключительного права собственника здания на приватизацию земельного участка или приобретение его в аренду установлен в пунктах 5-6 статьи 36 Земельного кодекса РФ. Для этого граждане или юридические лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты. Исполнительные органы государственной власти или органов местного самоуправления обязаны подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка. После этого проект договора должен быть направлен заинтересованному лицу-собственнику сооружения, расположенного на этом участке.

Если заявитель обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет ему проект договора купли-продажи, либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд.

Разрешая указанные дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка. Отказ может быть мотивирован ограничением земельного участка в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо его резервированием для государственных или муниципальных нужд.

АВТОР:
Анна Сафонова, ведущий специалист правового департамента Консалтинговой группы «Партнер»

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное