СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 14 ноября

АРХИВ


Проблемы и решения мансардного строительства

Нетрудно убедиться в том, что мансарды из легких современных конструкций позволяют разрешить многие проблемы строительства и реконструкции зданий, стоящие перед застройщиками, собственниками и муниципальными властями. Надстройка мансарды объективно объединяет всех участников, так или иначе имеющих отношение к рынку строительства и реконструкции многоквартирных домов, а также общественных и офисных зданий. При этом мансарды применимы как в новостройках, так и при реконструкции уже существующих домов, различных зданий общественного назначения, детских садов и школ.

Новое строительство

Наиболее интересной представляется замена технических этажей домов 97 серии (и не только их) на жилую мансарду. Особенно привлекателен вариант, когда из-за проблем с инсоляцией проектировщики вынуждены понижать этажность зданий. В этом случае, отказавшись от технического этажа, мы экономим средства на его возведение, а благодаря мансарде получаем взамен дополнительные квадратные метры жилой площади улучшенной или свободной планировки. Кроме того, само здание получает определенную архитектурную привлекательность и индивидуальность. В нашем активе есть один реализованный проект при надстройке 8-го мансардного этажа в новостройке по улице Доватора.

Как оказалось, это первый и пока единственный проект в России. Принципиально, можно отказаться от технических этажей и на 10 этажных зданиях, скомбинировав панельный 10 этаж с 11 мансардным как квартиру в двух уровнях для одного собственника. Но существует и более интересная возможность увеличения этажности таких зданий до 11 этажей с использованием мансарды.

Согласно существующим нормам, при надстройке мансардным этажом жилых зданий высотой 9 этажей (10 этажей зданий секционного типа для крупных и крупнейших городов) для существующих зданий не применяются дополнительные требования СНиП 2.08.01-89 к зданиям высотой 10 этажей и более: устройство незадымляемой лестничной клетки первого типа, дымоудаление из поэтажных коридоров, подпор воздуха в шахты лифтов. Другими словами, любое, вновь построенное 10 этажное здание, ровно через минуту после подписания акта о его приемке в эксплуатацию, становится существующим и теоретически может надстраиваться отдельным мансардным этажом. Но практически сделать это будет достаточно проблематично, так как здесь уже потребуется в первую очередь согласие собственников помещений нижележащих этажей, а во вторую – возникает экономическая и техническая проблема уже построенного технического этажа.

У нас возникает вопрос: не проще ли, заранее избегая данной проблемы, законодательно разрешить в таких случаях проектирование и строительство 11-х мансардных этажей взамен технических, применив к ним вышеуказанную норму. Тем самым уравниваются существующие и вновь возводимые здания с целью максимального использования положительных возможностей мансардного строительства.

Реконструкция старого жилого фонда

В ближайшее время собственникам квартир и муниципальным властям придется решать, что делать со старыми, не ремонтировавшимися в течение десятилетий зданиями. Суммы на ремонт требуются очень значительные, а новый жилищный кодекс возлагает финансовое бремя капремонта на собственников жилья. Естественно, что найти такие средства собственникам будет достаточно проблематично, да и муниципалитеты в данном случае вряд ли располагают свободными бюджетными средствами, чтобы эффективно решать назревшую проблему.

Панацеей здесь может быть привлечение средств частного инвестора для капитального ремонта зданий с надстройкой одно или двухуровневой мансарды без отселения жильцов.

При этом замечательным образом учитываются интересы всех сторон:

  • собственники значительно увеличивают рыночную стоимость своего жилья, получая отремонтированное здание с модернизированными инженерными коммуникациями, утепленными наружными стенами и другими сопутствующими улучшениями, включая благоустройство прилегающей территории;
  • инвестор получает на реализацию новые жилые квадратные метры для компенсации затрат на реконструкцию;
  • город без привлечения бюджетных средств получает обновленный и дополнительный жилищный фонд,

Казалось бы, практическая реализация таких проектов не может встретить серьезные препятствия, однако практика показывает обратное. Первая проблема, с которой сталкивается потенциальный инвестор-застройщик, это получение согласия собственников на надстройку мансарды. Проблема непростая, но решаемая при целенаправленной работе с собственниками: объяснение им всех преимуществ, при определенных условиях. Обычно на такую работу уходит три, четыре месяца. Далее, на наш взгляд, нужно создать упрощенную систему получения разрешений на проектирование и реконструкцию в срок не более одного месяца, так как работать приходится с конкретными собственниками жилья, которые после длительных переговоров по поводу реконструкции не желают затягивания на годы практической реализации.

При этом необходимо учитывать и интересы инвестора-застройщика, привлекающего частные инвестиции и объективно несущего серьезные затраты на капитальный ремонт существующего здания. Ему желательно максимально компенсировать свои затраты и получить прибыль от реализации новых квартир, поэтому он заинтересован в строительстве как минимум двухуровневой мансарды, позволяющей ему решить указанную проблему. Однако в СНиПе есть указание только на «один мансардный этаж».

По этому вопросу фирма «Велюкс» консультировалась со специалистами Госстроя и получила следующий ответ: если исходя из технико-экономических показателей или архитектурных решений требуется устройство многоуровневой мансарды, то должны быть разработаны и согласованы с органами пожарного надзора мероприятия, обеспечивающие безопасность в здании (в мансарде). Эти мероприятия могут быть сведены к следующему:

  • увеличение огнестойкости конструкций;
  • выполнение требований по эвакуации, в том числе из двухуровневых квартир;
  • корректировка планировочных решений.

В связи с чем хотелось бы, чтобы при выдаче разрешений на проектирование и реконструкцию, а также при экспертизе проектов учитывалось такое мнение Госстроя и не отрицалось само понятие «двухуровневой мансарды». (Понятие, распространяемое как на двухуровневые квартиры, так и на отдельные квартиры в одной мансарде.) Бытует мнение, что деревянные конструкции в мансардном этаже запрещены. При соответствующей защите конструкций и высоте здания до 75 метров на самом деле такого запрета не существует. Пункт1.13*. СНиПа допускает надстраивать здания I, II и III степеней огнестойкости одним мансардным этажом с несущими элементами, имеющими предел огнестойкости не менее R45 и класс пожарной опасности К0, независимо от высоты зданий, установленной в табл.1, но расположенным не выше 75 м. Ограждающие конструкции этих мансард должны отвечать требованиям, предъявляемым к конструкциям надстраиваемого здания. Используя деревянные конструкции, следует предусматривать конструктивную огнезащиту, обеспечивающую указанные требования, и поэтому СНиПы оговаривают применение конструктивной защиты.

Как подтвердить соответствие выбранного конструктивного решения указанной норме? Компанией «Велюкс» был испытан образец конструкции покрытия и перекрытия мансардного этажа. Эта конструкция показала результаты (REI75 и K045), превосходящие минимальные требования СНиПов. Аналогичная конструкция была испытана другими фирмами, и результаты подтвердились. К тому же, существует несложный прием для увеличения огнестойкости кровельной конструкции – это укладка под деревянными стропилами 100-миллиметрового слоя минеральной ваты. Он служит не только как тепло- и звукоизоляция, но и для защиты несущих конструкций от воздействия пламени и температуры.

При проектировании и строительстве необходимо учитывать еще одно требование СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»: «для квартиры, расположенной в двух уровнях, предусматривать выход на лестничную клетку с каждого этажа не требуется при условии, что помещения квартиры расположены не выше 6-го этажа и этаж квартиры, не имеющий непосредственного выхода на лестничную клетку, обеспечен дополнительным выходом в соответствии с требованиями вышеприведенного пункта». Возникает вопрос, почему к мансарде по сравнению с типовым этажом применяются менее жесткие требования по пожарной безопасности. Анализируя нормативные документы разных стран, компания «Велюкс» обнаружила, что во многих из них требования зависят от этажа, а не от этажности. (Например, к одноэтажной конструкции предъявляется требование по огнестойкости в течение 30 минут. Стойкость 4-5-этажного здания с мансардой – 60 минут для этажей прежде мансарды и 30 минут для мансарды).

Это связано с тем, что мансарда всегда последний этаж: соответственно, через нижележащий этаж эвакуируются как люди из мансарды, так и проживающие на этом этаже. Второй вопрос в этом ключе: огонь, как правило, распространяется вверх. Соответственно, вероятность возгорания нижележащего этажа стремится к нулю. На сегодняшний день, основываясь на европейском опыте пожаротушения мансард, ни одного такого случая не зафиксировано. Вот объективные причины, позволяющие предъявлять менее жесткие требования к мансардным этажам, и, как следствие, применять легкие конструкции.

Реконструкция детских садов, школ

Наилучшим и недорогим способом увеличения мест в детских дошкольных учреждениях, учитывая их вопиющую нехватку, может быть опять же устройство легкой мансарды без остановки работы детского учреждения. Тем более, что нормы, учитывая определенные требования, позволяют надстраивать 3 этаж в районах сложившейся застройки. Такие работы (вкупе с проектными и реконструктивными) могут быть проведены и нами при получении заказа от городской или областной администрации. В заключение хотелось бы сказать, что, объединяя усилия городских властей, законодателей и частных застройщиков в реализации программы мансардного строительства, мы можем украшать наш город, разнообразить его архитектурный облик, заодно решая социальные проблемы.

 Экспертное мнение

Карпов Виталий Владимирович,
директор строительной компании ООО «Артель-С»

Что такое мансарда? Это оригинальный тип помещений, позволяющий интересно и экономически выгодно использовать подкровельное пространство. Чем интересна мансарда? Ее внешний вид позволяет украсить в целом весь дом, а эксплуатируемые помещения под кровлей увеличивают полезную площадь любого здания. В свою очередь, благодаря наклонной поверхности стен с современными мансардными окнами очень оригинальным может получиться интерьер помещений. Установка дополнительного перекрытия над верхним этажом здания позволяет любую планировку мансарды. Прекрасно зарекомендовал себя метод модернизации жилья с устройством мансарды из легких конструкций, и в этом случае дополнительная площадь образуется практически без изменения нагрузки на фундамент. Соответственно, минимально трудоемки обустройство территории и многие другие работы, присущие новому строительству.

В России принято несколько федеральных и местных программ по мансардному строительству, и анализ реализованных проектов доказывает привлекательность для потенциальных инвесторов устройства мансардных этажей (т.к. отчисляются 20-30% стоимости жилья мансардного этажа на мероприятия по реконструкции и утеплению всего здания). Почему же мансарды не распространены в ситуации нехватки земельных участков, когда их строительство – единственное решение задачи по расширению жилой площади? Судя по всему, целая строительная ниша не заполнена ввиду сопротивления, оказываемого строителям не только со стороны властей и инспекций, но и со стороны жителей, утративших доверие ко всем программам улучшения жилья. Именно поэтому так малочисленны сегодня мансарды на старых домах. Впрочем, на повестке дня остается и тема отведения места для мансард в новых зданиях. Что касается мансард из легких деревянных конструкций, какими занимается фирма ДСК, эта идея дает ряд преимуществ (заводское изготовление, легкость монтажа, экологичность, короткий срок строительства).

АВТОР:
А. А. Лаптев, директор ООО «Деревянные строительные конструкции»

 


Комментарии
Людмила Макарова 2010-08-05 17:04:33
В доме 3 собственника.15 лет назад над своей кухней построили мансарду. Когда строили, сосед не возражал, теперь он против. Есть разрешение органов на рекострукцию кухни. А на мансарду мне посоветовали подготовить проектную документацию и согласовать с соседями.Подскажите, как узаконить мансарду. Ведь это не серьезно платить 40 тыс за проект каркасно-общивной мансардуы площадью 9 кв, который сосед не подпишет. Спасибо malinovzvon@mail.ru
Самат Калыбаев 2008-05-29 14:05:28
я бы хотель получить консультацию: как можно сделать такой план дома который был бы просторно, при этом занимал не большой площадь
Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное