СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 23 сентября

АРХИВ


Реконструкция в порядке целесообразности

По истечении десятилетий эксплуатации лишь считанное количество одновременно возведенных строительных объектов может оставаться в неизменном виде и состоянии. С этой неизбежностью считаются даже те эксперты, в чьих глазах современное градостроение исподволь адаптирует население к «нечеловеческим» формам культуры. Во все времена благодаря этому обжитое пространство развивается более динамично, и социальная память связана только с наиболее знаменательными объектами. Правда, в свете обновления освещается и проблема массовой реконструкции, притом что производительные ресурсы строительной отрасли заняты обычно новостройками.

Особенно проблематична ситуация, когда упущено время для плановой модернизации и требуются настолько же срочные, насколько комплексные решения. Тема реконструкции жилого фонда все чаще сводится к следующей задаче: массовому вводу социального жилья в завершающие десятилетия советского периода сегодня должны соответствовать такие же темпы капитального ремонта. Между прочим, это почти дословно выражает программную задачу начала перестройки 80-х годов – либо за 20 лет новые индустриальные мощности превзойдут все созданное до сих пор, либо экономический кризис разовьется в системный коллапс. Так или иначе, в противном случае из эксплуатации придется выводить неремонтопригодные здания, в том числе все панельные 1-го периода застройки (1950-1960 гг.) с исчерпанным ресурсом, большинство домов из 2-го периода застройки (1960-1970 гг.) с износом около 60%, а также многие конструктивные элементы жилых застроек после 1970 г. (здесь в широких масштабах нарушались сроки проведения текущих и капитальных ремонтов, применялись строительные материалы, не отвечающие требованиям СНиПов по многим техническим, эстетическим, санитарно-гигиеническим и экологическим показателям).

Если весь зарегистрированный жилой фонд России приближается к 3 млрд. кв. метров, то даже без учета панельных домов (более половины этого фонда) имеется 90 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилья. При нормативе 4-5% для планового капитального ремонта реально имеют место 0,3%. Несколько более оптимистичен взгляд на будущее состояние инженерных сетей, поскольку в муниципальных программах реконструкции жилья они фигурируют как таковые, а жилые дома представлены только аварийными крышами. Тем не менее, речь идет о частичном (если не минимальном) продлении жизненного цикла строительных конструкций. Начальное представление здесь дает перечисление работ, содействующих изменению технико-экономических показателей объектов в сторону их повышения: изменение первоначального функционального назначения; изменение габаритов и технических показателей; строительство пристройки, надстройки; разборка и усиление несущих конструкций; переоборудование чердачного помещения под мансарду; строительство и реконструкция инженерных систем и коммуникаций здания. Более обстоятельно перспективность вышеуказанных мероприятий оценивается по мере обследования конструктивных элементов, составления проектной документации и ввиду результатов осуществления реконструкции.

Экспертное обследование

На практике обследование конструкций (фундаментов, колонн, плит перекрытий, ригелей) обычно служит выяснению их несущей способности путем идентификации и поверочных расчетов. Обследование более всего оправдано следующими обстоятельствами:

  • очевидна потребность в замене конструкций (особенно деревянных конструкций перекрытий);
  • здание повреждено в силу чрезмерного воздействия (например, от пожара, вследствие удара падающим башенным краном);
  • планируется увеличение нагрузки на перекрытие при изменении функционального назначения помещения;
  • предполагается перенос перегородок (перепланировка помещения);
  • обнаружено возрастание деформаций (увеличение прогиба плит перекрытий, трещин в стеновых панелях и т.п.), замечено нарастание деформаций (например, раскрытие трещин в стенах);
  • исчерпан срок службы фундамента здания либо стронуты бутовые фундаменты (при работах в подполье или подвале);
  • здание страдает от протечек кровли, разгерметизации (промокание, промораживание);
  • требуется обследование инженерных сетей здания в связи с их неудовлетворительным функционированием.

Существующие методы контроля строительных конструкций достаточно эффективны, когда ими пользуются зарекомендовавшие себя специализированные организации. Основанием для экспертных заключений служат строительные нормы, главным образом оговоренные СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», распространяющиеся на производство и приемку работ, выполняемых при строительстве и реконструкции зданий и сооружений. Результаты обследования выявляют состояние несущих конструкций и возможность дальнейшей эксплуатации здания, техническое состояние других конструктивных элементов сооружения, а также определяют возможность их дальнейшей эксплуатации. Экспертами также разрабатываются рекомендации по устранению обнаруженных дефектов с целью восстановления и повышения эксплуатационных свойств зданий.

Что касается необходимости сноса, к этому крайнему выводу эксперты склоняются чаще всего вследствие не критического состояния несущих конструкций, а ввиду чрезмерной стоимости обеспечения достаточного запаса прочности всего здания. Например, в списке из 111 обследований Московского Центра исследования экстремальных ситуаций (ЦНИЭКС) сносу подлежала аварийная «пятиэтажка», где обрушились четыре наружных элемента панелей торцевой стены, в то время как множество объектов более чем 100-летнего возраста решено было сохранить. В этой связи не покажется чрезмерным требование реконструкции в полном масштабе централизованных инженерных систем городского ЖКХ, а также капитального ремонта панельного фонда первых поколений. Ведь если можно как-нибудь перенести угрозу в лице отдельного аварийного дома, то в 70-процентном износе основных фондов ЖКХ (в отдельных городах и поселках до 90%) отражается ни с чем не сравнимая катастрофа на фоне изобилия сантехники превосходного качества.

С другой стороны, хотя внимание экспертов сосредоточено на региональном уровне и учреждается федеральный Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, наиболее выразителен местный характер развития общего кризиса. К примеру, судя по отчету Федерального агентства по строительству и ЖКХ: «Мониторинг строительной отрасли» за июль 2007 г., частота аварий в последний осенне-зимний период возросла только в двух из семи федеральных округов (Центральном и Уральском), где прорывам магистральных водоводов предшествовали резкие похолодания. Причем ликвидация чрезвычайных ситуаций, как правило, расстраивает планы модернизации, цена выполнения которых выше аварийных расходов в 20-30 раз (имеется в виду строительство местных котельных, позволяющих снизить давление в центральных трубопроводах). Модернизация явно противоречит намерениям многих управляющих компаний ограничивать свои обязательства перед собственниками жилья устранением аварий, усиливая тем самым аварийность до общественно нетерпимого уровня.

Проектные требования реконструкции

Словно по ту сторону вышеуказанной реальности действуют строгие нормы обращения со всеми элементами градостроительного комплекса. Согласно Федеральному закону «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», застройщик строит или реконструирует на основе архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Без разрешения осуществляются только работы, которые не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не уменьшают надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. (В свете этого требования недопустимо заменять планомерную деятельность готовностью ликвидировать аварии.) Как следствие, чем больше реконструируемый объект взаимодействует со своим градостроительным окружением, тем более трудоемки операции по согласованию намерений застройщиков.

Отсюда следует естественное влечение последних к местам престижным, и одновременно обремененным ветхо-авариными строениями (в Челябинске это наиболее бурно застраиваемый район исторического центра). Таким образом, указанная трудоемкость чаще всего дает о себе знать при перепланировке помещений, когда подавляющая часть элементов здания остается без изменений. Прежде чем приступают к работам, подразумевающим тот или иной вид перепланировки помещения, необходимо пройти длительный путь подготовки и согласования проектно-технической документации и получить необходимые разрешения. В состав проектной документации входят Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и проект перепланировки. Техническое заключение подтверждает, что перепланировка не влияет на условия проживания жильцов соседних квартир, осуществляется с учетом норм пожарной безопасности, а степень износа здания позволяет ее осуществление без угрозы причинения непоправимого ущерба. Проекты перепланировки необходимо согласовывать с Пожнадзором, СЭС, балансодержателем (ТСЖ, Управляющая компания и пр.), Жилищной инспекцией, Газовой инспекцией, государственной экспертной организацией с правом давать экспертное заключение. В случае, если объект относится к памятникам истории и культуры, требуется справка об этой принадлежности и решение органов по охране и использованию памятников истории и культуры на проведение реконструкции.

Таблица 1.
Направления инвестиций согласно инвестиционному проекту реконструкции нежилого помещения площадью около 200 кв. м на втором этаже с его последующей арендой.

№ п/п
Направления инвестиций
доля от общей
суммы (%)
1.
Составление описи помещения по установленной форме
5,4
2.
Инженерное обследование технического состояния несущих стен, перекрытий
2,5
3.
Разработка проектов:
- усиления несущих конструкций стен и перекрытий;
- капитального ремонта (реконструкции) помещения второго этажа;
- капитального ремонта систем отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения
1,9
4.
Усиление несущих конструкций стен и перекрытий
6,9
5.
Капитальный ремонт систем отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения помещения второго этажа
13,3
6.
Общестроительные и ремонтные работы в помещении, замена дверных блоков
60,0
7.
Замена входной группы в помещение
1,5
8.
Ремонт части фасада
2,5
9.
Монтаж системы отопления лестничной клетки
1,5
10.
Капитальный ремонт (реставрация) запасного выхода
4,4

Ремонтные работы

При обнаружении существенных нарушений строительных норм и правил, ведущих к снижению прочности и эксплуатационной надежности сооружения, необходимостью становятся работы по усилению несущих и иных конструкций. Наиболее выразительно эта задача обнаруживается, когда реконструируются большие промышленные объекты. В этом случае преобладающим видом работ является демонтаж железобетонных конструкций (колонн, балок, перекрытий и фундаментов) и их усиление, в то время как остальные элементы относительно мало заметны. При реконструкции жилых строений застройщики осуществлять более широкий спектр работ, как следует из довольно рядового примера (см. таблицу 1).

Как правило, при реконструкции отдельных помещений и зданий в целях обеспечения коммерческого бизнеса наибольшая часть работ относится к разряду общестроительных и ремонтных. В этом случае задача усиления несущих конструкций чаще всего ограничивается восстановлением первоначальных характеристик элементов. Именно так произошло в старом полуразрушенном здании бани на ул. Манакова, 39 перед размещением там ООО «Союзлифтмонтаж», где нагрузка на перекрытия уменьшилась благодаря удалению нескольких слоев кафеля и цемента. Во всяком случае, целесообразно использование надежных элементов старого фундамента (например, в основании офис-центра «Мизар» по улице Елькина помимо бетонных свай находится бетонная плита от нереализованного проекта здания Госбанка.) Судя по расположению развлекательного центра на Алом поле, конструкции бывшего там прежде общественного туалета также были использованы.

Что касается усовершенствования жилой застройки прошлых десятилетий, до сих пор здесь преобладает мнение, что стоимость реконструкции панельных домов первых массовых серий выше стоимости нового строительства. И это несмотря на прохождение еще в 1995 г. пика эффективности восстановительного ремонта пятиэтажных панельных зданий (т.е. насколько с каждым годом стоимость реконструкции будет возрастать, настолько жизненный цикл зданий будет укорачиваться). Не говоря о потерях тепла (в 2,5-3,5 раза выше нормативных) через ограждающие стеновые конструкции с физическим износом более 60%, а также увеличении вероятности аварийного обрушения зданий, утративших пространственную прочность целиком или в отдельных наиболее важных несущих конструкциях (что ускоряется соразмерно влажности в подвалах с хронически текущими трубами).

Между тем выполнение каждым регионом и областью целевой программы «Жилище» подразумевает и выполнение подпрограммы «Реконструкция жилых домов первых массовых серий», объектами которой являются 25-30% жилого фонда российских городов. Судя по многочисленным уже опытам успешной реконструкции, ее целесообразно проводить в районах с ограниченными возможностями для нового строительства. С финансовой точки зрения реконструкция оказывается в 2 раза выгоднее сноса и строительства на пустом месте месте нового жилого дома, утепление и отделка фасадов, замена кровли и окон позволяют снизить на треть расход тепловой энергии. Полностью санированные дома удовлетворяют основным техническим нормам, предъявляемым к новостройкам, включая требование к ресурсу эксплуатации. Здесь же утверждается опыт производства работ не в разрушительном «аварийном порядке», а обеспечивая порядочное восстановление жизнеспособности жилищного фонда.

Судьба аварийных домов зависит не только от реконструкции

Стоякин
Игорь Вячеславович,
начальник отдела
по контролю за жилищным
строительством Управления
Архитектурно-Строительного Надзора

Вообще говоря, для строителей реконструкция зданий и сооружений ничем не отличается от нового строительства. Другое дело изменение среды обитания, здесь к процессу реконструкции объекта приковано внимание общественности. Количество реконструированных жилых домов на территории города Челябинска за последние полтора десятилетия, скорее всего, не достигнет и двух десятков, наиболее яркие из них:

жилой дом по ул. С. Кривой, 36 с доведением его высоты до 6 этажей;

2-этажный детский сад с надстроем 2-х этажей стал жилым домом по ул. Татьяничевой, 3 (1997 год);

2-этажный жилой дом по ул. Смирных, 18-в надстроен еще двумя этажами (1995 год);

3-этажный жилой дом по ул. С. Кривой, 35 получил пристрой и надстроен 2-мя этажами (1999 год);

3-этажное здание общежития по ул. Шоссе Металлургов, 78-а стало жилым домом с надстроем мансардного этажа (2005 год);

жилые дома по ул. Цимлянской, 21 (1997 год), по ул. Якутской, 3 (1998 год) и другие.

Такие экспериментальные объекты были практически в каждом районе города, и реконструкция всех жилых домов проводилась после их расселения. Особняком стояли реконструкции 4-этажного жилого дома с доведением этажности до семи этажей по ул. Свободы, 108-а (1999 год) и жилых домов по ул. Свободы, 86 и 88, где жильцы не отселялись.

В настоящее же время реконструкция многоквартирного жилого дома допускается при наличии согласия всех правообладателей объекта капитального строительства (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ; ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Спору нет, реконструкция жилого дома всегда несет людям временные неудобства. Однако многие жители, в силу нашей ментальности, готовы терпеть вечный капитальный ремонт (или вечное его отсутствие), чем какое-нибудь хоть маломальское строительство рядом с собой, тем более над своей головой. Так, во многих районах города потерпела крах градостроительная инициатива по надстройке мансардных этажей (кварталы улиц Коммуны, С. Кривой, Татьяничевой и других), поскольку большинство челябинцев восприняли намерение реконструировать дома, где они проживают, сигналом к началу – ни много ни мало – гражданской войны.

Если согласие всех жителей многоквартирного дома на его реконструкцию получить не удается, то невозможно оформить разрешение на строительство и, как следствие, проводить строительно-монтажные работы. И тут никакой национальный проект не может стоять над законом. Пожалуй, проще всего будет реконструировать здания общежитий, но и в этом случае придется решать задачу расселения жителей.

А так ли уж необходима для нашего города реконструкция домов первых массовых серий? Крупноблочные дома (т. е. «блок» – это комната) у нас не возводились, а они-то в первую очередь не выдержали бы испытания долговременной нагрузкой. Да и дома первых массовых серий в целом находятся далеко не в аварийном состоянии, предполагая, что в эксплуатационный период обошлось без грубых нарушений норм, приведших к критическим дефектам. Во всяком случае, несмотря на возрастающий процент аварийного жилья, «массовая» реконструкция основной части жилого фонда в ближайшее время едва ли возможна.

 Экспертное мнение

Колпакова
Людмила Николаевна,

директор Специализированной консалтинговой фирмы
«Независимая профессиональная оценка»

Для оценщиков представляет особую важность понятие экономической целесообразности. То есть насколько целесообразно реконструировать (модернизировать) физически, морально и функционально устаревшее жилье. Но, к сожалению, я до сих пор не встречала ни одного вполне квалифицированного обоснования целесообразности использования земельного участка с такими объектами. А если учесть цену поддержания жизнеспособности тонкостенных «хрущевок», то, на взгляд оценщика, общественной целью должен быть снос всего этого жилья ради застройки современными высотными зданиями.

Однако реально собственниками объектов, которые не удовлетворяют никаким нормативным показателям, является разрозненная масса лиц с сугубо частными интересами. Но и при согласованности интересов до сих пор не выработана государственная программа расселения этой части жилого фонда. А ведь именно государство, десятилетиями решавшее жилищную проблему населения, было инициатором разработки типовых проектов с использованием временных проектов и экспериментальных материалов (чего стоит качество однослойных панелей, закладных деталей в керамзитобетоне и т.д.) В итоге, при нормативном сроке эксплуатации 100 лет, уже через 30 лет дома начинают разрушаться.

Оценка недвижимости, кроме физического, предполагает расчет морального и функционального износа. Возьмем хотя бы эти кухоньки площадью 5 кв. метров, такие же прихожие, санузлы и т.д. Они были крохотными, такими и останутся, тут не подступиться с реконструкцией. Морально устаревшее жилье непригодно, кроме прочего, поскольку от подвальных бойлерных страдает первый этаж даже в отсутствие подтопления технического подполья. Правда, людям свойственно привыкать и, как следствие, переоценивать свои жилищные условия.

И поэтому мы настойчиво ориентируемся на критерии экономической целесообразности. Говоря проще, решение судьбы застройки 50-70-х годов зависит от ее рыночной стоимости после реконструкции. То есть, если ценность полученной в результате недвижимости окажется выше расходов на реконструкцию, то средства затрачены эффективно. Конкретные проекты по реконструкции учитывают это общее требование, используя, в частности, более или менее дорогие утеплители стен. Известны примеры эффективной реконструкции с надстройкой мансардным этажом пятиэтажных жилых домов из фонда первых массовых серий с перекрытиями и несущими конструкциями из железобетонных панелей. Кроме надстройки одноуровневой мансарды и утепления фасадов, вне жилого дома устраивался тепловой пункт, модернизировались коммуникации, устанавливались оконные и балконные блоки с уплотнителями и т.д.

Но такие примеры единичны, тогда как жильцы не ставятся в известность о намерениях осуществлять плановые и капитальные ремонты. А поскольку нет системы контроля обслуживания, то остается один аварийный режим. Между тем любая управляющая компания обязана формировать свои расходы так, чтобы финансирование аварийных рисков не исключало финансирования текущего ремонта. Нам остается верить в возможность реального надзора за такими расходами, начиная с Федерального фонда реконструкции жилья.

Тем временем большая часть жилого фонда, хотя внешне не рушится, однако темпы разрушения нарастают. Точнее, если две трети жизненного цикла недвижимости идет плавный износ, то последнюю треть износ нарастает галопирующим темпом. Однако этой закономерностью совсем не оправдываются те мизерные вложения в реконструкцию и капремонт, которые до сих пор имеют место быть.

АВТОР:
Дмитрий Горохов

 


Комментарии
Шмакова Нина Николаевна 2012-10-18 10:08:31
А какова целесообразность реконструкции нового дома путем возведения квартир на техническом (10 этаже)? Наш адрес ул. Гагарина 3-б. Два года ведем переписку с администрацией города (иначе бы и разрешение уже выдали, при такой позиции: мы же не будем проверять подписи жильцов). А собственники против - 48 человек при общем количестве квартир в доме 123 и протокол в администрации имеется (в архнадзоре). Администрация города отправляет нас в суд, и коментирует дальнейшие действия бывшего застройщика, а ныне захватчика нашей долевой собственности: "на сегодняшний день получено согласие 70 процентов голосов собственников". А необходимо согласие 100%. ???
Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное