СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 20 ноября

АРХИВ


«Челябинск-СИТИ»: опыт строительства и эксплуатации

При любом уровне осведомленности о свойствах офисных зданий класса «А», достаточно одного взгляда на «Челябинск-СИТИ», чтобы согласиться с неизбежностью градации функциональных возможностей таких строений. Во всяком случае, именно эти возможности чаще всего становились предметом обсуждения в ходе круглого стола в офисе компании «Челябинск-СИТИ» 14 мая. Тематическими ориентирами высказываний служили важнейшие особенности строительства и эксплуатации подобных зданий, а также ключевые предпосылки успешного высотного строительства.

Информация об участниках круглого стола:

Решетников Григорий Михайлович,
главный редактор журнала «Стройэксперт»;
Митюков Дмитрий Викторович,
редактор рубрики журнала «Стройэксперт»;
Лобанов Алексей Дмитриевич,
исполнительный директор
Управляющей компании «Челябинск-СИТИ»;
Кудряшов Вадим Владимирович,
технический директор CPM® УК «Челябинск-СИТИ»;
Кошмина Анна Николаевна,
начальник отдела маркетинга УК «Челябинск-СИТИ»;
Попов Александр Алексеевич,
начальник отдела капитального строительства
«Челябоблснабсбыт».

Г. Решетников: Поводом для нашей встречи послужила ведущая тема июньского номера нашего журнала, где внимание читателей будет сосредоточено на высотном строительстве. Последние годы закономерность этой темы видится невооруженным глазом. Но завершение строительства таких зданий, как «Челябинск-СИТИ», вызывает потребность в изменении нашего восприятия городского облика. Учитывался ли этот момент на раннем этапе строительства, и что облегчало преодоление неизбежных трудностей?

А. Лобанов: Начинать лучше с «задумки» нашего проекта. Был земельный участок на месте старого здания нашего объединения «Челябинск-стройиндустрия», где в связи с реконструкцией ул. Кирова предлагались разные варианты объектов строительства. В результате решено было построить современное высотное здание – символ архитектурного благоустройства города в XXI веке. Споры имели место быть, однако небоскреб утвердился в контексте реконструкции «Кировки», и теперь близостью архитектуры прошлых лет (дореволюционной и советской) вполне символизируется связь времен.

А. Кошмина: Мы ориентировались на международный опыт строительства сити в крупных городах Европы в соседстве с историческими зданиями. Например, в историческом центре Лондона имеется подобный образец современного зодчества в окружении старинных домов.

А Попов: В любом случае, строительство в центре города сталкивается с отсутствием нормального подъезда, требованием археологов снимать грунт слоями и множеством коммуникаций. Полтора года ушло на согласование проекта, включающего монолитную плиту толщиной 1,5 метра, 22-этажный бетонный каркас, наружное остекление площадью около 8 тыс. м2, а также инженерные системы. Особенно революционных решений нет, да это и неуместно в исторической части города. Естественно, процесс согласования сложных объектов требует значительных усилий. К тому же, хотя процедура приемки здания учитывает все индивидуальные особенности, обычные сооружения такого класса также наполнены компромиссными решениями. Например, ради обеспечения людей незадымленными проходами, строители вынуждены жертвовать полезной площадью.

Д. Митюков: Здание имеет большую емкость, и прогнозировалась ли заранее динамика его заполнения?

А. Лобанов: Главной предпосылкой спроса арендаторов служит уровень потребности в Челябинске престижного здания класса «А», т. е. вполне международного стандарта. Первые арендаторы дали о себе знать примерно за год до окончания строительства, и на сегодняшний день мы имеем уже 40% заполнения.

А. Кошмина: У каждого региона своя специфика. В Москве привлекательные арендные площади полностью распределяются задолго до окончания строительства. У нас же объекты высокого класса только начали появляться, и если московские и иностранные компании отличаются адекватным восприятием имеющихся условий, то большинство челябинских компаний еще только начинают оценивать возможности зданий класса «А».

Д. Митюков: Интересен первый опыт эксплуатации «Челябинск-СИТИ», где должна быть отражена точка зрения бизнеса на преимущественные особенности здания.

А. Кошмина: Формально перечисление всех этих преимуществ содержится в требованиях к зданиям класса «А», которые доступны любому потенциальному клиенту.

А. Лобанов: Должное внимание следует оказывать каждой системе, предусмотренной нормами строительства и эксплуатации. Причем, если любое здание может быть принято как инженерное сооружение, то здания класса «А» удовлетворяют требованию исключительности. Отсюда то внимание, которое уделяется престижности всех наших условий и услуг, начиная с места расположения.

А. Кошмина: Именно центральное расположение – в 100 метрах от нулевой версты – неотъемлемо от собственных возможностей многофункционального комплекса с развитой инфраструктурой, наличием профессионального управления, многоуровневой парковки и т.д.

А. Попов: Опыт наших пожарных служб ограничен более заурядными зданиями, и здесь пришлось разрабатывать специальные условия. Имеется в виду поэтажная система вентиляции, когда все внутренние параметры контролируются диспетчерской службой. Кроме того, у нас собственная котельная мощностью три мегаватта, два независимых источника питания электричеством плюс дизель-генератор. Пять скоростных пассажирских лифтов фирмы «Коnе» и три грузовых. Если останавливаться на оборудовании, например, у нас установлены автоматические поплавковые насосы и т.п., в целом обзор инженерных решений может показаться бесконечным.

В. Кудряшов: В будущем неизбежно повторение нашего опыта, потому что в основу согласования высотных проектов положены федеральные (сейчас – московские) нормы строительства. Местные нормативные документы «не дотягивают» до международных стандартов, посвященных организации пространства должным образом. В частности, при эксплуатации зданий такого типа важно обеспечивать разделение и упорядочение потоков людей и автомобилей, учитывая специфику работы торговых организаций и банков, внимание людей к ресторану, кафе и обзорной площадке. Соответственно, необходима круглосуточная работа диспетчерской и аварийной служб, охраны.

Г. Решетников: Много ли субподрядчиков участвовало в строительстве, и как решались вопросы страхования строительных рисков?

А. Попов: Насколько я помню, участвовало 30-35 субподрядчиков, в основном это специалисты по инженерных сетям. Страхованию подлежали отдельные субподрядчики.

Д. Митюков: Как вы оцениваете целесообразность передачи своего опыта коллегам для аналогичного строительства?

А. Лобанов: Интерес к порядку эксплуатации здания проявляется большой, и так называемые «мастер-классы» проводятся нами непрерывно.

А. Кошмина: Проявляется большое желание использовать наш опыт, изучать маркетинговые и управленческие решения. Нам это льстит, и в то же время повод для ощущения своей ответственности.

В. Кудряшов: Что касается перспективы высотного строительства, дальнейшее строительство «высоток» в центре города затруднено транспортными ограничениями. Но благодаря усилиям к развитию инфраструктуры расширяются возможности для строительства на удалении от городского центра.

А. Лобанов: Ближайшее будущее покажет, пришло ли время для возведения высотных зданий, где располагаются отдельные корпорации. У нашего холдинга ПКО «ЧелСИ» есть план размещения в одном здании большинства своих предприятий, следуя примеру крупнейших международных компаний.

Г. Решетников: Спасибо за профессиональную информацию и обстоятельные суждения. В заключение просьба вспомнить об ошибках, которые вам пришлось исправлять.

А. Попов: Ошибки сводились к минимуму, точнее, задачу их предусмотрения решали сотрудничавшие с нами высококвалифицированные специалисты (вопросы функциональности, наполняемости помещений арендаторами и пр.), поэтому все необходимые корректировки совершались в рабочем режиме.

В. Кудряшов: Во избежание недоразумений, заблаговременно была создана управляющая компания, которая особенное внимание уделяет согласованию наших возможностей с потребностями арендаторов. Кроме того, изготовители оборудования для многофункциональных деловых комплексов гарантируют дальнейшую модернизацию своей продукции. Очевидно, задача исправления отдельных неполадок находится в контексте общего усовершенствования инженерных систем, и нам остается придать этому решению систематический характер.

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное