СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 18 января

АРХИВ


Перспективы высотного строительства в Челябинской области

Многоэтажность в контексте жилищной программы

Ежегодное увеличение жилья в области на 1,2 миллиона кв. метров запланировано с учетом среднего прироста по России, однако желаемые темпы областного строительства неравномерны. Судя по заявлениям областного правительст­ва, не все южноуральские города настроены на увеличение строительства, а некоторые намеренно занижают свой потенциал в ожидании бюджетного стимулирования. Южноуральск и Чебаркуль лидируют по количеству планируемого на 2007 год жилья, наименее расположены строить Карабаш, Верхний Уфалей, Троицк, Усть-Катав, Озерск и Трехгорный. По количеству сдаваемого жилья первые места на сегодняшний день занимают Челябинск, Миасс и Магнитогорск. Последний сравним в архитектурном отношении с Челябинском, недаром еще в 2003 году там началось строительство самого современного на Южном Урале 18-этажного бизнес-комплекса. В настоящее время в Магнитогорске на нескольких площадках ведется многоэтажное строительство (например, микрорайон между пр. Ленина и рекой Урал из 2 кирпичных домов повышенной комфортности и 6 панельных), содействующее ежегодному приросту жилья более 200 тыс. кв. метров.

В Челябинске, как и в любом крупном городе, новостройки зависят от уже сложившегося облика территории, и тем скорее новые здания вносят изменения в этот облик. Заметнее всего в последнем отношении центральная часть города, ограниченная по размеру и самая лакомая. Бытует мнение, что только благодаря рынку нарушилась традиция избегать строительства в исторической части Челябинска. Мнение это справедливо по результату, но спорно по историческим предпосылкам. Новостройки, такие как «Аркаим-Плаза», здания «Парка офисов» и офис-центр «Мизар» по ул. Елькина, преобразили старые кварталы по улицам Труда, Карла Марк­са, Коммуны и соседние с ними. Как известно, в свое время над центром Челябинска доминировали церкви, монастыри и соборы, и только после их разрушения водворились на своих местах корпус Облисполкома и Оперный театр. Взамен утраченных архитектурных достопримечательностей решено было оставить мало чем примечательную застройку вышеназванных улиц, час ликвидации которой должен был пробить с наступлением лучших времен.

Изменения наступили довольно внезапно, причем ввиду плотной застройки центра неизбежно было совмещение его архитектурного развития с возрастанием этажности. К тому же, еще в 2005 году из 250 тыс. квадратных метров офисных площадей Челябинска минимальным стандартам качества соответствовало всего 12%. Однако высотное строительство в центре ложится бременем на инженерные коммуникации, и если при новостройках на уровне 11 этажей надолго образуются уличные пробки, то с возведением зданий в 25 этажей проблема может стать неразрешимой. Поскольку большинст­во современных транспортных развязок Челябинска создано специалистами ООО «Челябинскдорстройпроект», на вопрос о возможных способах преодоления указанных затруднений отвечает Передерий Виталий Сергеевич, директор этого проектного института:

«Нами ведется мониторинг транспортных потоков, и мы предлагаем администрации города решения по созданию оптимальных маршрутов, оптимизации пропускной способности перекрестков и расширению магистралей. Основной задачей ближайших лет является обновление «Комплексной транспортной схемы», не менявшейся с 70-х годов прошлого века. Сюда включаются комплексная система управления дорожным движением в городе, схема маршрутизации городского пассажирского транспорта, программа развития уличной дорожной сети. Что касается наполнения города высотными зданиями, мы видим только перемены к лучшему при увеличении высоты с 8 до 16 этажей. Высотное строительство позволяет оптимально использовать городские ресурсы, особенно в части инженерной инфраструктуры. Стимулируется реконструкция этих сетей за счет новых технических решений. К тому же, после завершения подземных работ остаются большие емкости для паркингов и т.п. сооружений. Если центры больших городов застраиваются высотками планомерно, то издержки здесь легко прогнозируются. В Челябинске до сих пор не превышен норматив плотности населения (около 365 человек на гектар), однако градостроительные решения становятся все более зависимыми от возможных изменений этого показателя».

Иными словами, уже сейчас в политике развития центра крупных городов Челябинской области должны преобладать комплексные решения. Общей удачей в этой связи является организация пешеходной зоны по ул. Кирова совместно с сооружением здания «Челябинск-СИТИ» беспрецедентной вместительности (с учетом возведения 9-этажной парковки). Ввиду такой сосредоточенности арендных площадей можно быть спокойными как за декоративную выразительность «Кировки», так и за преобладание в центре Челябинска многоэтажных домов прошлых времен. Этот уровень этажности центра фиксируется ансамблем Площади Революции, и здесь перемены наименее вероятны, несмотря на местные транспортные возможности. По магистральному проспекту Ленина линия из шестерки 14-этажных домов, башни ЮУрГУ и памятника Курчатову также окончательно сформирована. На очереди выразительные новостройки заречного комплекса из 24-х и 17-этажных зданий, расположенных вдоль скоростного участка ул. братьев Кашириных вблизи Свердловского
проспекта.

Как может представляться, дефицит транспортной и иной инфраструктуры в контексте исполнения федеральной программы жилищного строительства должен устраняться гораздо скорее. Но стимулирование из бюджета едва ли должно облегчать процедуру решения проблем, являющихся следствием оживления строительного рынка. О противоречиях в развитии челябинского жилого фонда можно судить по ряду характерных событий. В 2005 г. челябинская мэрия, ввиду исчерпания возможности дальнейшего уплотнения, поручила муниципальному предприятию «Челябстройзаказчик» проведение коммуникаций к новым стройплощадкам. В 2006 г. мэр М. Юревич заявил: «Город будет расти в южном направлении, мы формируем участки в Чурилово и Новосинеглазово.
Так мы сможем вернуться на уровень строительства 80-х годов и закрыть план на несколько лет вперед». В 2007 г. инициативная группа жителей Челябинска организовала выездное совещание по вопросу уплотнительной застройки дворов,
где быстро возводились новые «высотки» (ул. Южная, 4, Пограничная, 32, Энтузиастов, 25а, Российская, 63а, Захаренко, 11а). В 2007 г. анонсировано намерение перевести девятиэтажные общежития в статус жилых домов с наращиванием этажности, причем намечалось возвести три новых этажа над девятью уже имеющимися. Предполагалось также
устанавливать мансарды в обмен на капитальный ремонт ветхих домов.

В целом, эти и другие проблемы отражают издержки форсированной реализации целевой программы «Жилище», предусматривающей скорейшее обновление жилищного фонда вкупе с инженерной и коммунальной инфраструктурой. А поскольку главенствует задача обеспечения доступным жильем, приоритетными становятся более интенсивные (индустриальные) методы строительства. Которые возможны в любой конструкции многоэтажных зданий, но особенно результативны применительно к панельному домостроению. В частности, перспективны дома «белорусской» серии, технология строительства которых дешевле, а надежность выше обычных панельных домов. Вместо массивной арматуры панелей здесь используется напряженная проволока, к тому же уменьшается расход бетона. Как следствие, по сравнению с монолитными домами расход стали на несущие конструкции снижен в 1,4-1,7 раза, и на лестничной площадке может располагаться восемь квартир.

 

Таблица 1. Требуемый удельный расход тепловой энергии на отопление здания в зависимости от этажности, кДж/(м2•°С•сут) [кДж/м3•°С•сут]
Здания

Этажность зданий

1 - 3
4- - 5
6 - 9
10 и более
Жилые
230; 212; 200 соответственно нарастанию этажности
190
160
140
Общеобразовательные и др. общественные, кроме лечебных и детских дошкольных учреждений
[82]; [76]; [72] соответственно нарастанию этажности
[68]
[57]
-

Об эффективности высотного домостроения

Обоснованная классификация является предпосылкой здравой оценки имеющихся возможностей. Соответственно, большинство новостроек относится к одной из трех групп жилья – эконом-классу, бизнес-классу и элитному жилью. (На практике эконом-класс представлен, в основном, панельными домами с типовыми планировками квартир и стандартными архитектурно. К бизнес-классу относят кирпичные или монолитные дома с современной фасадной облицовкой, высотой помещения
2,7-3 м и свободной планировкой квартир. Элитным жильем считаются кирпичные или монолитные дома сравнительно малой этажности с высотой потолков от 3 метров, дорогостоящей отделкой фасада при их расположении в центральной части города.) Как следствие, инвесторы и строительные организации уверены в достаточном спросе, а потребителям удобно находить соответствие между своими финансовыми ресурсами и любым предложением на рынке жилья.

Вместе с тем быстрота оценки соотношения «цена-качество» есть только первичное следствие нормальной рыночной системы. На повестке дня сегодня стоит задача удовлетворения жилья требованию эффективности в качестве наиболее перспективного критерия оценки строительства. Об этом можно судить по предпочтительности индивидуальной планировки жилых и офисных помещений, по возможности программировать использование энерго- и теплоносителей, освещенности и т.д. Тем не менее для домостроения в целом еще не выработано интегральных критериев относительности. Это вызвано разными причинами, действие которых усиливается хронической остротой жилищной потребности.

В 2006 г. Департамент строительства Ассоциации строителей России разработал критерии оценки уровня профессионализма девелоперских компаний, позволяющих составлять рейтинг девелоперских услуг Москвы, Подмосковья и регионов России. Однако эффективность фирм оценивается всего по трем видам деятельности – операционной, финансовой и инвестиционной, а также по привлечению генподрядных организаций. Это имеет место на фоне того, что если в России действуют 270 тысяч строительных организаций, а в Китае
46 тысяч, но против введенных в строй в России 43 миллионов кв. метров жилья, а китайцы построили 1,3 миллиарда кв. метров. Справедливости ради, потребность в эффективной деятельности время от времени обнаруживается, например: еще в середине 60-х годов Госстрой ставил задачу изыскания параметров, при которых монолитный железобетон будет наиболее эффективным с экономической точки зрения (при безоговорочном приоритете сборных строительных конструкций).

В настоящее время задачу повышения комплексной эффективности домостроения затруднительно ставить на повестку дня, имея в виду разнообразие интересов организаций, вовлеченных в строительный процесс. Что может только усугубиться после упразднения системы лицензирования строительной деятельности, поскольку резкое увеличение числа субъектов рынка обычно вызывает ажиотажное напряжение. В этом случае режим взаимодействия участников инвестиционно-строительного комплекса подвергнется серьезному испытанию, несмотря на участие здесь довольно большого числа модераторов, главным образом это финансовые и регистрационные учреждения (см. рис. 1).

  Рис. 1. Схема взаимодействия основных участников инвестиционно-строительного комплекса в мегаполисе. (А. И. Вахмистров. Методология управления развитием инвестиционно-строительного комплекса в мегаполисе. Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. СПб., 2003 г.)

 

Из анализа вышеуказанной схемы следует также то,
что сертификация строительных организаций вполне заменима отрегулированными взаимоотношениями участников инвестиционо-строительного комплекса. Иначе говоря, случайная фирма-застройщик едва ли сможет обнаруживать постоянный уровень компетентности, взаимодействуя одновременно с несколькими специализированными партнерами.
В то же время, было бы целесообразно зафиксировать требование эффективности строительства на уровне
федерального законодательства, учитывая имеющуюся законодательную базу. В Градостроительном кодексе РФ
понятие «эффективность» сегодня неуместно, поскольку напоминает об экологической, техногенной и иной опасности при эксплуатации жилого фонда в областях с высокой
концентрацией населения. Однако контроль эффективности удается обеспечивать тем лучше, чем более насыщены строения инженерными системами. В частности, вопросам эффективности работы инженерных систем уделено значительное внимание в «Рекомендациях по эксплуатации многофункциональных высотных зданий и комплексов (РМ-2957 2004)» Правительства Москвы. Судя по тому, что многоэтажное
строительство в регионах ориентируется на московские
нормы, для перспективных объектов городского строительства уже созданы руководства по обеспечению их эффективной эксплуатации.

Оптимистичен также процесс внедрения территориальных строительных норм (ТСН) «Энергетическая эффективность в зданиях. Нормативы по энергопотреблению и теплозащите», утвержденных в 13 регионах РФ и зарегистрированных в Госстрое РФ. Для Челябинской области утверждены ТСН 23-321-2000, посвященные энергетической эффективности жилых и общественных зданий. Согласно этому документу, ожидается снижение уровня энергопотребления на отопление зданий не менее чем на 20%. Данные нормы обязательны для применения юридическими лицами (независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, принадлежности и государственности), гражданами, занимающимися индивидуальной трудовой деятельностью или осуществляющими индивидуальное строительство. Регулировать потребление энергии можно достаточно эффективно, поскольку точно известна зависимость необходимых затрат от вида и назначения зданий (см. Таблицу 1).

Повсеместно и закономерно эффективность зданий с точки зрения энерогопотребления особенно убедительно связана с их этажностью. Очевидно, этому способствует сосредоточение в крупных зданиях более компактных тепловых емкостей. Еще более ощутимый эффект здесь производит оборудование каждого этажа автономными теплообменниками, приборами для учета и автоматического контроля энергоресурсов. Соответствующим образом, перспектива высот­ного строительства все больше определяется развитием технологий, эффективность которых увеличивается по мере возрастания этажности. Учитывая, что другое оборудование усовершенствуется таким же путем (лифты, системы вентиляции и пр.), высотность оказывается устойчивым стимулом строительства, со всеми вытекающими последствиями для развития этого рынка.

АВТОР:
Дмитрий Горохов

 


Комментарии
Лебедев Виктор 2008-07-09 21:42:57
На кафедре архитектуры ТюмГАСУ разработана методология и методика комплексного обоснования структуры жилищного фонда (как функция компромиссного соотненсения результатов и затрат). Иные решения проблемы будут касаться аспектов урбанизационной безопасности, проект Доктрины которой можем выслать по запросу E-mail: VB_Lebedev@inbox.ru
Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное