—“–ќ…Ё —ѕ≈–“
—“–ќ…Ё —ѕ≈–“
—егодн€ 27 апрел€
∆»Ћ»ўЌќ- ќћћ”ЌјЋ№Ќќ≈ ’ќ«я…—“¬ќ
  ¬ќѕ–ќ—” ќЅЏ≈ “»¬Ќќ—“» ”„≈“ј “≈ѕЋј

ј–’»¬


ѕ–ќЅЋ≈ћџ » »’ –≈Ў≈Ќ»≈ ¬ ћјЋќЁ“ј∆Ќќћ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬≈

ƒол€ малоэтажного строительства в общем объеме рынка –оссии увеличиваетс€ с каждым годом. ћалоэтажки привлекают все большее количество инвесторов и заказчиков. –осси€не начинают ценить возможность жить в экологически чистых зонах не меньше, чем жители европейских или американских мегаполисов. ¬озможно ли в ближайшие годы массовое строительство индивидуальных домов?

ѕри существующих ценах Ч вр€д ли.
ѕочему же так дорого малоэтажное жилье? ѕрежде всего, следует сказать, что в рыночной экономике нет такого пон€ти€, как завышенные цены. ÷ены всегда определ€ютс€ спросом и предложением. ≈сли жилье покупаетс€, значит, цена адекватна.
ќднако анализ состо€ни€ рынка строительства жиль€ показывает, что его стоимость в различных регионах отличаетс€ в разы. Ёто означает, что в процессе ценообразовани€ действуют иные, нерыночные механизмы.
—пособы борьбы с нерыночными механизмами известны, и дл€ их реализации в подавл€ющем большинстве случаев инвестиции не нужны.

„“ќ ∆≈ ћ≈Ўј≈“ —“–ќ»“№ ћјЋќЁ“ј∆Ќ”ё –ќ——»ё?
ѕеречислим основные проблемы, которые не могут быть решены бизнес-структурами:
Ч несовершенство законодательства;
Ч нерешенность вопросов с выделением земли;
Ч монополизаци€ строительного рынка.
Ч отсутствие инфраструктуры на месте строительства;
Ч объективное удорожание малоэтажного жиль€ по сравнению с многоэтажным.
ѕри тех схемах комплексного строительства, которые предлагаютс€ властью, не может быть построено доступное малоэтажное жилье. ѕредполагаетс€, что при компенсации некоторой доли расходов частных компаний через федеральные программы, госгарантии по кредитам и пр. снизитс€ стоимость квадратного метра. ј почему, собственно?
„астна€ компани€ всегда преследует одну цель Ч получение максимальной прибыли, и только рынок может заставить ее снизить цену, а этого, при огромном дефиците жиль€, никогда не произойдет.
„то такое доступность жиль€? ѕоскольку этот термин не определен в национальном проекте, у структур, работающих в строительстве, нет четкого понимани€, что он означает. ѕредположительно, это возможность недорого купить жилье по ипотеке. Ќедорого по мировым меркам Ч это чтобы ежемес€чные выплаты не превышали четверти семейного бюджета, то есть цены на жилье при современном уровне зарплат должны быть весьма низкими. ј поскольку это не так, то дл€ кого это строительство? “аким образом, прежде чем решать вопросы массового строительства малоэтажного жиль€, следует пон€ть, на какие категории граждан оно будет рассчитано; смогут ли приобретать его малоимущие; возможно ли социальное малоэтажное жилье.
ќбъективно оценива€ существующее положение, следует признать, что в насто€щее врем€ возможность приобретени€ дома или квартиры в малоэтажном доме (кроме ћосквы и —анкт-ѕетербурга) имеетс€ у представителей среднего класса, чей суммарный мес€чный доход составл€ет свыше 3000 долларов —Ўј. ѕо опубликованным данным, это не более 12Ц15% населени€ –оссии, и, как правило, они уже обеспечены комфортным жильем.
ƒл€ того чтобы строительство было действительно массовым, малоэтажное жилье должно быть доступно хот€ бы 30% населени€.
„то дл€ этого нужно сделать?
¬о-первых, устранить перечисленные выше проблемы. ¬о-вторых, обеспечить рынок необходимым количеством стройматериалов. ¬-третьих, резко снизить цены на стройматериалы путем организации производств новых изделий по новым технологи€м.
¬от соотношение затрат в стоимости квадратного метра площади по –‘ (без ћосквы и —анкт-ѕетербурга):
54% Ч земл€, коммуникации, дороги, бюрократические барьеры, обременени€;
28% Ч стройматериалы;
18% Ч стоимость строительства.
ѕри исключении факторов, не завис€щих от строителей, эти цифры должны изменитьс€. ¬ первую очередь 54% должны превратитьс€ в 30%. ѕри сохранении соотношени€ стоимостей стройматериалов и строительства как 1,5:1 проценты перераспредел€тс€ как 30, 42 и 28, что близко к европейскому уровню.
“огда €сно, что основные усили€ по сокращению стоимости жиль€ должны быть направлены в ближайшем будущем на сокращение стоимости стройматериалов (а така€ возможность имеетс€, причем не менее чем в 1,5 раза) и использование прогрессивных технологий строительства. —истема перечисленных ниже меропри€тий позволит снизить цену 1 м2 в малоэтажном доме до 8000Ц10 000 рублей.
 аковы же пути решени€ первой части проблемы?
Ќепрозрачность рынка земли и, в св€зи с этим, мощный бюрократический пресс вс€чески преп€тствуют безвозмездному выделению земель под строительство.
Ќо даже при преодолении этого барьера земл€ выдел€етс€ с обременением Ч об€зательством строительства инженерных сетей, дорог и др. —ети нужно построить за свой счет, оплатить все налоги, начина€ с Ќƒ— и конча€ налогом на прибыль, и, по сути, подарить (безвозмездно передать на баланс) компании, их эксплуатирующей.
ƒороги передаютс€ в муниципальный фонд так же, как и налоги, возникающие от дарени€ дорог.
¬р€д ли такой пор€док может быть признан соответствующим рыночным услови€м. «десь скрыта весьма значима€ составл€юща€ затрат на проект.
≈сть и проблема с выбором земель под малоэтажную застройку. ѕоскольку нет прогноза социально-экономического развити€ регионов, то непон€тно, где осуществл€ть комплексную застройку, где размещать малоэтажные поселки.
» все-таки, в первую очередь необходимо максимально упростить процесс выделени€ и регистрации земельных участков.

ћјЋќЁ“ј∆Ќќ≈ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ќ Ќ≈¬џ√ќƒЌќ ƒЋя »Ќ¬≈—“ќ–ќ¬
—троители хорошо знают: чем выше здание, тем больше прибыль. “ехнические причины этого очевидны, но, кроме того, обычно примен€етс€ удобна€ дл€ инвесторов схема, когда местные власти используют договоры инвестировани€, по которым на первом этапе земл€ Ђбесплатної передаетс€ застройщикам, плата за нее беретс€ в виде доли построенных квартир.
¬ сегменте малоэтажного строительства такие схемы не примен€ютс€ Ч давать очередникам отдельные дома пока никто не готов. ѕоэтому зонирование территорий должно быть прописано законодательно. ясно, что пока в зоне не запрещено строить дома, например, выше 4 этажей, на ней будут возводить многоэтажные башни.
Ќеобходим современный тип генерального плана и правил застройки, прин€тый законодательной властью в открытой дискуссии с привлечением экспертов.

ћќЌќѕќЋ»«ј÷»я —“–ќ»“≈Ћ№Ќќ√ќ –џЌ ј
ѕечальные результаты монополизации строительного рынка хорошо видны на примере цементной промышленности.
ќбъем производства цемента по –оссии составл€ет около 50 млн тонн в год. ѕри потребности строить около 80 млн м2 жиль€ в год существующий выпуск удовлетвор€ет ее примерно на 60%. „тобы достичь среднеевропейского уровн€ строительства жиль€ объем производства цемента следует увеличить в 3 раза.
Ќехватка цемента и монополизаци€ отрасли привод€т к посто€нному росту его стоимости. “ак, с 2001 по 2007 гг. цены увеличились втрое, в 2007 году, в св€зи с использованием производителем специальных схем продаж, еще вдвое.
јнтимонопольный комитет либо беспомощен против бесконечных уловок монополистов, либо только имитирует борьбу с ними.
ƒефицит Ч питательна€ среда монополиста, вс€чески преп€тствующего увеличению выпуска цемента, в том числе и на собственных заводах. “олько с увеличением производства цемента до уровн€, превышающего потребность, и увеличением числа производителей, исключающим сговор монополистов, возможно снижение цен. ќднако годы идут, а положительных результатов не видно.

¬ќ „“ќ ∆≈ ¬ Ћјƒџ¬ј“№ ƒ≈Ќ№√»?
„то касаетс€ второй части программы Ч разработки конструкций и технологий, обеспечивающих снижение себестоимости строительных материалов и упрощение технологии строительства, то здесь без инвестиций не обойтись.
¬о что же следует вкладывать деньги? ¬ приобретение супердорогих импортных технологий, применение которых приводит к тому, что стоимость жиль€ составл€ет тыс€чи долларов за квадратный метр,? »ли в разработки российских ученых, чьи попытки проникнуть на рынок стройматериалов наталкиваютс€ на жесточайшее сопротивление сложившихс€ монополий, дл€ которых Ђдешевоеї строительство равноценно самоубийству?

—ќЅ—“¬≈ЌЌџ… ќѕџ“ —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј
¬ —оветском —оюзе в 60-е годы была создана и успешно реализована программа массового строительства доступного жиль€. ћожно по-разному относитьс€ к ее результатам, но одно очевидно: программа была выполнена в результате создани€ индустрии строительных материалов, изделий и технологии массового строительства жиль€.
—о времени ее завершени€ прошло около 50 лет, изменились технические требовани€ к жилью, к уровню его комфортности и, главное, изменилась форма собственности. –ешить задачу строительства доступного жиль€ с помощью существующей системы стройиндустрии, котора€ мало изменилась за эти годы, добавив к ней административный ресурс и финансовые механизмы, невозможно.
ј если реализацию национальной программы начинать с покупки за рубежом заводов стеновых материалов стоимостью дес€тки миллионов долларов и с ипотеки, котора€ при гигантском дефиците жиль€ только раскрутит ценовую спираль, то провал программы неизбежен. ѕо существу, программа строительства доступного и комфортного жиль€ должна ответить на три основных вопроса: что строить (в программе 60-х был четкий ответ: на первом этапе Ч 5-этажные панельные здани€ без лифта); из чего строить (основна€ номенклатура 60-х Ч несуще-теплозащитна€ керамзитобетонна€ панель полной заводской готовности и многопустотна€ предварительно напр€женна€ панель перекрытий); как строить (в 60-е Ч минимум Ђмокрыхї работ, монтаж сваркой закладных деталей).
Ќе претенду€ на полноту охвата проблемы, изложим нашу позицию, ответив на те же вопросы дл€ программы современного строительства.
„то строить? ќтвет на этот вопрос наименее однозначен. ≈сли программа 60-х была ориентирована на строительство зданий в городах, то сейчас, по нашему мнению, необходимо параллельно разрабатывать систему многоэтажного и малоэтажного строительства, исход€ из общих принципов изготовлени€ строительных конструкций и деталей.
»з чего строить? ћатериал дл€ массового строительства очевиден Ч это бетон, причем преимущественно т€желый бетон.  ирпич, керамзитобетон Ч основа строительной индустрии прошлых лет Ц слишком дороги, энергоемки и не соответствуют современным требовани€м по теплозащите стен зданий.
ќ конструктивных формах изделий из бетона, технологии их изготовлени€ и монтажа Ч ниже. ¬ рамках программы следует решить еще одну задачу: упор€дочить существующее состо€ние бетонного хоз€йства и, в первую очередь, обеспечить заводы и стройки качественными заполнител€ми и цементом.
Ќесмотр€ на декларации о необходимости строительства Ђмаксимально дешевогої жиль€, затратна€ экономика, в рамках которой реализовывалась программа, даже не ставила этой задачи, что затормозило на многие годы развитие стройиндустрии —оветского —оюза. ¬ то врем€ как мирова€ промышленность строительных материалов работала на мытых, сухих, фракционированных заполнител€х и чисто клинкерных цементах, отечественна€ стройиндустри€ использовала неподготовленные, часто загр€зненные заполнители и цементы с неустойчивыми характеристиками.
“аким образом, в программе строительства доступного жиль€ должна быть решена задача получени€ качественных заполнителей, цемента и упор€дочени€ ведени€ бетонного хоз€йства на стройках и заводах –оссии, что может существенно снизить себестоимость изделий.

“≈’ЌќЋќ√»» ƒЋя —“–ќ»“≈Ћ№—“¬ј Ќ≈ƒќ–ќ√ќ√ќ »  ќћ‘ќ–“Ќќ√ќ ∆»Ћ№я
јнализ сложившегос€ положени€ позволил разработать концепцию строительства доступного жиль€, отличительными особенност€ми которой €вл€ютс€:
Ч использование в качестве единственного заполнител€ в бетоне наиболее дешевого местного материала Ч строительного песка или замен€ющих его промышленных отходов;
Ч реализаци€ широкого спектра архитектурно-планировочных решений;
Ч применение унифицированной номенклатуры сборных изделий, в подавл€ющем большинстве Ч штучных неармированных, обеспечивающих возможность как механизированного, так и полностью ручного монтажа зданий (дл€ малоэтажного строительства);
Ч использование технологии изготовлени€ изделий без форм: вибропрессование дл€ производства штучных малоразмерных изделий и непрерывное формование на длинных стендах дл€ производства погонажных изделий;
Ч включение в состав номенклатуры изделий дл€ благоустройства территорий и малых архитектурных форм;
Ч обеспечение производства всех конструкций Ђна домї в услови€х малых предпри€тий, характеризующихс€ низкой капиталоемкостью и быстрой окупаемостью.
–азработана номенклатура бетонных изделий (дл€ малоэтажного строительства), изготавливаемых вибропрессованием: фундаментные блоки, фундаментные подушки, блоки наружных стен, блоки внутренних стен и перегородок, блоки перекрытий, черепица, издели€ дл€ благоустройства и отделки Ч детали оград, тротуарна€ плитка, бортовой камень, плиты отделочные; и номенклатура железобетонных предварительно напр€женных изделий, изготавливаемых непрерывным формованием: панели перекрытий, балки перекрытий, перемычки, ступени, сваи.
ƒл€ изготовлени€ конструкций примен€ютс€ песчаные бетоны с различной степенью поризации:
Ч особо плотные вибропрессованные (черепица, элементы отделки и благоустройства территорий);
Ч изготовленные вибропрессованием из тощих смесей с воздухововлечением до 8% (блоки внутренних стен, перегородок и перекрытий);
Ч изготовленные вибропрессованием т€желые пенобетоны с воздухововлечением от 10 до 60% (оболочка термоблока);
Ч из умеренно жестких смесей по технологии непрерывного формовани€ (балки перекрытий, панели перекрытий, перемычки, ступени);
Ч минерализованной цементом технической пены, включающей до 95% вовлеченного воздуха (плитный утеплитель, заполнение термоблока).
ѕесок, единственный заполнитель в песчаном бетоне, €вл€етс€ наиболее дешевым и повсеместно распространенным строительным материалом. —тоимость песка дл€ большинства регионов –оссии в 2Ц3 раза ниже стоимости щебн€ твердых пород и в 5Ц6 раз ниже стоимости керамзитового грави€.
ƒл€ реализации предлагаемой системы строительства разработан р€д новых технических решений. ќдна из таких разработок Ч стеновой материал термоблок.
Ќеобходимость обеспечить теплозащитные свойства ограждающих конструкций не позвол€ет изготавливать стеновые блоки из песчаного бетона, обладающего низкими теплофизическими характеристиками. — другой стороны, применение керамзитобетона, полистиролбетона и других бетонов на легком заполнителе привело бы к значительному удорожанию строительства и усложнению технологического процесса Ч дополнительные склады, тракты подачи, транспортировка дорогосто€щих заполнителей из других районов.
“аким образом, основной задачей в концепции жилищного строительства из песчаных бетонов в области конструкций €вл€етс€ разработка дешевого стенового материала, отвечающего требовани€м как по несущей способности, так и по теплозащите. Ёто тем более существенно, что стеновые материалы и перегородки составл€ют до 60% общего объема бетонных изделий, используемых при строительстве зданий.
–ешение основной задачи Ч получение дешевого качественного стенового материала делает экономически целесообразным строительство мини-заводов, мини-ƒ— , где из песчаного бетона выпускаетс€ вс€ номенклатура изделий Ђна домї, включа€ элементы благоустройства территорий и малые архитектурные формы.
ќборудование заводов включает линию непрерывного формовани€ погонажных предварительно напр€женных конструкций (панели перекрытий, балки перекрытий, перемычки, ступени, сваи), линию вибропрессовани€ мелкоштучных изделий (фундаментные блоки, фундаментные плиты, термоблоки, блоки внутренних стен и перегородок, блоки заполнени€ перекрытий) и два участка Ч дл€ изготовлени€ цементно-песчаной черепицы и элементов благоустройства.
Ќа мини-заводе не предполагаетс€ строительство арматурного цеха: погонажные конструкции армированы только высокопрочной проволокой ¬рII без косвенной арматуры и петель. ѕроволока доставл€етс€ на завод в бухтах и не требует дополнительной обработки.
ѕроизводительность такого завода 20 000 м2/год или 45 000 м3 бетонных и железобетонных изделий дл€ строительства 145 1-этажных домов площадью 95 м2 и 57 2-этажных домов площадью 122 м2.
—тоимость 1 м2 в малоэтажном доме, построенном по такой технологии, площадью 100Ц120 м2 с наружной отделкой (без коммуникаций, стол€рки и внутренней отделки) не превышает 5000Ц6000 руб.


ј¬“ќ–:
 онстантин Ћ№¬ќ¬»„, доктор технических наук, профессор (Ќѕ÷ Ђ—тройтехї, ћосква)

 


 омментарии
тать€на николаевна 2010-12-17 11:55:53
да, действительно, рынок отрицает завышенность цен как таковую, поэтому разнообразие цен свидетельствует о разнообразии условий ценообразовани€ на локальных рынках. значит, наши локальные рынки не есть сообщающиес€ сосуды по объективным причинам, а граждане де-факто проживают как-бы в разных странах, права обещаны одинковые, а вот реализаци€ этих прав весьма разнообразно дозирована на наших разнообразных территори€х. суть - нет единства на просторах. . . самый простой выход: всем в избы (особенно дл€ регионов богатых лесом и земей), но тогда существование крупных населенных пунктов становитс€ весьма проблематично. а уменьшение размеров городов - это вопрос цивилизационного масштаба. так что переход к "зеленому" образу жизни может быть и не св€зан с прогрессом био- или нанотехнологий, а быть просто регрессом. грустно. да, еще изменение господствующего типа жилища определит смену образа жизни и типа потребительского поведени€, что тоже имеет макроэкономические последстви€.
ƒобавить комментарий
јвтор  
—ообщение  
 
  ќпубликованные сообщени€ €вл€ютс€ частными мнени€ми лиц, их написавших. –едакци€ сайта за размещенные сообщени€ ответственности не несет.

ќѕ–ќ—
 аков ¬аш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношени€ к строительному бизнесу

—“–ќ…Ё —ѕ≈–“

јдрес редакции: г. „ел€бинск, —вердловский пр. 2, офис 213
“елефон: 247-70-46
Cоздание сайта: ЂЁкспресс ƒизайн √руппї


–азное