СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 21 мая

АРХИВ


СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ КОММУНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

Один из главных признаков российской реформы ЖКХ – появление независимых управляющих компаний (УК) – структур, выполняющих роль посредника в расчетах между собственниками жилья и поставщиками коммунальных ресурсов, а также осуществляющих эксплуатацию жилых зданий.

Сегодня на плечи УК ложится все бремя накопленных в отрасли проблем. Опыт реформы показал, что далеко не каждая из УК успешно справляется со своими задачами, однако есть и такие организации, деятельность которых подтверждает: успешный бизнес в ЖКХ все-таки возможен.

Утром трубы, вечером деньги
Современный Жилищный кодекс предполагает, что на рынке должны остаться только коммерческие УК, конкурирующие между собой за обслуживание многоквартирных домов. В свою очередь, собственники помещений в таких зданиях должны выбрать один из трех способов управления своим имуществом: непосредственное (общим собранием), с образованием юридического лица (ТСЖ) или жилищного кооператива либо управляющей компанией (по договору с собственниками). Однако и в первых двух случаях жильцам вовсе не обязательно обслуживать дом своими силами, да и вряд ли это возможно (если речь идет о многоквартирном здании). На практике чаще всего обслуживанием дома по договору с собственниками занимается УК.
Здесь нужно отметить, что, по сути, управляющая компания – это биллинговая структура, осуществляющая и координирующая взаиморасчеты между собственниками жилья и поставщиками ресурсов (воды, тепла, электрической энергии), а также подбирающая подрядчиков для технического обслуживания и ремонта зданий и инженерных систем. Именно в этом и состоит понятие «управления», и именно так работают подобные компании за рубежом. В нашей стране ситуация несколько иная, поскольку еще очень велико влияние сложившегося за долгие годы стереотипа эксплуатационных контор: ЖЭКов, а затем ДЕЗов. Да и подрядчиков, способных качественно и недорого выполнять обслуживание домового хозяйства, пока не так просто найти, а потому УК предпочитают держать в штате собственных специалистов. Однако можно сказать, что те процессы, которые происходят сегодня в коммунальной отрасли, являются первым шагом к разделению функций между обслуживающими предприятиями и появлению полноценных УК, не имеющих материальных интересов в «хозчасти».
Деятельность управляющих компаний в настоящее время не подлежит лицензированию, поэтому теоретически она открыта для всех желающих. Еще совсем недавно основную массу УК составляли бывшие муниципальные учреждения, отвечавшие за содержание жилого фонда. И тем не менее на рынок выходят новые операторы. Если год–два назад жители некоторых многоквартирных домов впервые получили возможность выбора частной управляющей компании вместо муниципальной, то сегодня мы наблюдаем процесс, когда основная конкуренция разворачивается между частными управляющими компаниями.
Таким образом, начинают работать рыночные механизмы, и в сфере ЖКХ возникает конкуренция, столь необходимая для поддержания высокого качества услуг.
Ошибкой многих новоиспеченных УК становится стремление получить быструю прибыль. Некоторые эксплуатирующие организации стараются собрать с жителей как можно больше денег, но сами на расходы соглашаются неохотно.. Вряд ли подобный подход можно считать разумным, поскольку в ЖКХ, как и в любой другой сфере бизнеса, для получения прибыли необходимы первоначальные вложения. Например, заменив в доме изношенные стояки или отремонтировав кровлю, УК будет на несколько лет избавлена от расходов на их ремонт и содержание.
Подтверждают это и слова замминистра регионального развития России Сергея Круглика: «Кризис особенно ярко высветил пестроту появившихся в управлении жилищно-коммунальным хозяйством бизнес-структур. Как оказалось, они по-разному отнеслись к возможности проявить себя на рынке, объем которого составляет триллионы рублей. По нашим расчетам и выводам экспертов, при сложившейся конъюнктуре можно извлекать стабильный доход в течение 25 лет. Рентабельность – от 3 до 5% – не так велика, как, скажем, в сырьевых отраслях или на потребительском рынке. Привлекательными являются стабильность и перспективность прибыльной работы».

Меньше на отопление – больше на ремонт
Надо отметить, что выйти даже на небольшую норму прибыли начинающей УК довольно непросто. Дело в том, что существующие сегодня тарифы несбалансированны: 80% квартплаты составляют платежи за тепло и воду. Оставшихся средств на обслуживание дома, как правило, не хватает. Иногда УК не может на эти деньги даже набрать достаточное количество персонала.
«Сегодня между жильцами и управляющими компаниями существует перекос ответственности в сторону последних. УК вслед за бывшими ЖЭКами вынуждена вести хозяйство практически без участия собственников квартир, – считает Татьяна Кислякова, директор по продажам и маркетингу российского представительства компании Kamstrup. – Невозможность провести те или иные работы из-за отсутствия средств – проблема УК. Собственник же во многих случаях играет роль стороннего наблюдателя и критика. От жильцов очень редко исходит инициатива, а принятие того или иного решения нередко затягивается из-за невозможности собрать достаточное количество членов ТСЖ для голосования».
Именно по причине «отстраненности» собственников от коммунальных вопросов собственного дома управляющие компании нередко оказываются наиболее заинтересованными в снижении расходов жильцов на тепло, электроэнергию и воду.
Неудивительно, что многие УК сегодня советуют собственникам оптимизировать их коммунальные расходы, в частности, с помощью приборов учета тепла. После установки теплосчетчиков, а также проведения необходимых мер на объектах (утепления домов, модернизации тепловых пунктов и систем отопления) средняя экономия на коммунальных платежах может составить 50–60%.
Однако установка приборов учета тепла требует обдуманного подхода. Поспешные решения часто приводят к разногласиям между собственниками жилья (а значит, и УК, представляющими их интересы) и поставщиками тепловой энергии. Как правило, конфликты возникают из-за низкой отказоустойчивости и невысокой метрологической стабильности теплосчетчиков.

Лицом к потребителю
Наряду с необходимостью оптимизировать затраты на коммунальные ресурсы перед каждой УК стоит задача формирования гибких тарифов на свои услуги. Очевидно, что нельзя использовать одни и те же расценки, принципы начисления для новостроек, «хрущевок» и, например, зданий довоенной постройки. Некоторые эксперты предлагают вообще отказаться от практики тарификации коммунальных услуг на основе расценок, утверждаемых местными муниципальными органами, считая, что собственники и УК всегда смогут договориться сами.
Подобный принцип вполне отражает рыночный характер реформы. Цены на услуги должны не спускаться по указке сверху, а формироваться на основе здоровой конкуренции и объективных условий рынка.
Первостепенной задачей управляющих компаний является создание прозрачной системы расчетов потребителей с поставщиками коммунальных ресурсов. Только в этом случае УК смогут выполнять свое основное предназначение: контролировать получение и оплату услуг собственниками, а в случае необходимости – отстаивать интересы последних, в том числе и в судебных инстанциях. Одним из необходимых для этого инструментов являются современные приборы учета – простые в использовании и имеющие глубокие архивы. Так, например, теплосчетчики MULTICAL® могут быть оснащены модулями для удаленного считывания показаний, позволяющими оперативно получать результаты учета и архивные показания не только теплоснабжающей организации, но и управляющей компании, а также самим собственникам.
Обратная связь с жильцами, информирование их о путях снижения коммунальных расходов играют важную роль в работе хорошей УК. К примеру, дома, оборудованные приборами поквартирного учета и регуляторами на радиаторах, имеют большой потенциал экономии. Но если жильцы не проинформированы об этих возможностях, эффекта не будет. Такого рода забота о собственниках помещений тоже входит в компетенцию современной управляющей компании.
Залог успешного бизнеса в ЖКХ – положительная динамика показателей качества жизни жильцов многоквартирных домов. А это и улучшение состояния жилого фонда, и повышение качества коммунальных услуг, и оптимизация их стоимости, и прозрачность системы расчетов с потребителями. Сегодня это необходимые факторы формирования цивилизованного рынка. А значит, только работая на благо своих клиентов и, что не менее важно, в содействии со своими клиентами, управляющие компании могут обеспечить собственную экономическую стабильность.

АВТОР:
Пресс-служба KAMSTRUP

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное