СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 5 июня

АРХИВ


Кризис как предчувствие

По итогам девяти месяцев 2008 года Челябинская область вышла на второе место по объемам вводимого в строй жилья в Уральском федеральном округе. Показатель Южного Урала – 937,7 тысяч квадратных метров жилья, больше строят сейчас только в Тюменской области. И тем не менее, происходящие в мире финансов события уже заставили часть строителей говорить о серьезном кризисе в отрасли. Журнал «Стройэксперт» решил взглянуть на проблему глазами самих участников рынка строительства.

Год назад, летом 2007 года, когда разразился масштабный кризис на рынке ипотечного кредитования в США, российские строители, девелоперы, банкиры и риелторы уверенно говорили: нам это, мол, не грозит!
У нас и рынок исторически складывался иначе, и масштабы другие, и задачи и цели ипотечного кредитования разные. Американцы, дескать, сами себе в течение десятилетий создавали будущие проблемы, бездумно раздувая пузырь на рынке недвижимости, вот и получили. Где, спрашивается, теперь те аналитики и прогнозисты, которые так уверенно смотрели тогда вперед?
Кризис, начавшийся за океаном, сначала охватил Европу, а затем перекинулся и на Россию. И первыми, кого болезненно задели кризисные явления в экономике, стали как раз строители. Сначала «посыпался» фондовый рынок, а вскоре – рынок кредитования; банкам пришлось срочно сворачивать свои кредитные программы, до минимума урезая инвестиции в реальный сектор экономики. «Строительный бум», о котором еще так недавно и с такой гордостью говорили официальные лица, моментально превратился в бум банкротств и проблемных обязательств перед финансовыми институтами. Дело зашло так далеко, что правительство России в срочном порядке заявило о поддержке строительной отрасли через механизмы государственного выкупа построенного и строящегося жилья.
Масла в огонь подлило паническое заявление президента Ассоциации строителей России (АСР) Николая Кошмана, который первым обвинил российские банки в нагнетании напряжения на рынке. По мнению г-на Кошмана, условия, когда ставки по кредитам составляют 28–34% годовых вместо прошлогодних 8–12%, для застройщиков равноценны самоубийству, «и в сложившейся ситуации строительным компаниям остается либо банкротиться, либо надеяться на механизмы частно-государственного партнерства».

На пороге
Судя по всему, пока областные власти вполне довольны набранными темпами строительства и с удовольствием демонстрируют успехи. В самом деле, о каком кризисе можно говорить серьезно, если темпы строительства нового жилья на Южном Урале составляют рекордные 120 процентов к аналогичным показателям прошлого года и опережают общероссийский показатель (105,2 процентов)?
И, в общем-то, оптимизм чиновников до последнего времени был вроде бы понятен и оправдан. Но уже в октябре областные власти забеспокоились: наряду со спадом в других отраслях кризис может серьезно повлиять и на строительство.
Первым из крупных игроков строительного рынка забил тревогу председатель правления фонда «Монолит-Инвест» Евгений Рогоза, заявивший на публичных слушаниях по бюджету области о серьезных проблемах в строительной индустрии. «Из-за кризиса ликвидности у предприятий, занятых в строительстве и производстве строительных материалов, бюджеты всех уровней в ближайшие три года могут не досчитаться порядка 10 миллиардов рублей», – объявил Евгений Владимирович. По мнению г-на Рогозы, начавшийся спад на рынке – только начало. «Представьте себе, что в экономике просто не будет денег. Ни свободных, ни заемных. Неужели нужно объяснять, что в таком случае произойдет с рынком недвижимости, с рынком жилья, с производством стройматериалов? Рынки просто «схлопнутся», будут свернуты объемы строительства, нас ожидает серьезный кризис. И, кстати, экстренные меры, предпринятые властями в последнее время, вроде увеличения капитала областной корпорации строительства и ипотеки на 500 миллионов рублей, положения не спасут. Это, в лучшем случае, десятки квартир, которые удастся построить и продать с помощью ипотечного кредитования, а я говорю о кризисе целой отрасли», – заявил в беседе с корреспондентом «Стройэксперта» Евгений Рогоза.
Остальные участники рынка во многом не разделяют позицию Рогозы, но также готовятся к серьезному переосмыслению собственной деятельности и возможным проблемам в будущем. Так, владелец холдинговой компании «Массив» Леонид Беркович не видит какого-либо удручающего положения сегодня на рынке жилья. «Предложение еще очень долго не сможет компенсировать спрос», – уверен президент Союза строителей (работодателей) Челябинской области. По мнению г-на Берковича, сегодня с кризисом вплотную столкнутся лишь те предприятия, которые, цитируем: «необдуманно вложили свои средства в какие-либо проекты». В общем, все вроде бы разворачивается пока в классической кейсианской схеме: слабый бизнес вымрет, сильные останутся на плаву и станут еще сильнее.

План вмешательства государства
На состоявшемся 30 октября собрании участников Ассоциации предприятий строительной отрасли города Челябинска был предложен конкретный план поддержки строительной отрасли вообще и малого бизнеса в строительстве в частности. Президент Ассоциации Владимир Бурлаков кратко охарактеризовал намеченные действия: обращение к правительству Челябинской области и губернатору Петру Сумину с просьбой «прописать» в программе модернизации жилищно-коммунальной отрасли области участие малых предприятий. Сама программа, рассчитанная на несколько лет, «весит» в денежном отношении до четырех миллиардов рублей, и президент Ассоциации предложил коллегам, для начала – в произвольной форме, сделать заявки для включения в список участников программы. «После этого, думаю, мы обратимся и к губернатору, и к правительству с тем, чтобы предприятия-участники Ассоциации получили свою долю в реализации программы. Надеюсь, что наш голос будет услышан, и до полутора миллиардов рублей предприятия Ассоциации смогут освоить уже в 2009 и следующих годах», – заключил г-н Бурлаков.
Уверенность Владимира Бурлакова кажется вполне обоснованной. В октябре, как известно, прошла серия консультаций губернатора области Петра Сумина с представителями промышленности, строительства и малого бизнеса, на которых бизнес-сообщество попросили внятно сформулировать собственные идеи о поддержке отраслей в условиях кризиса. Для строителей сразу же был найден хороший стимулятор в виде денежных вливаний в Южно-Уральскую корпорацию жилищного строительства и ипотеки. Капитал корпорации увеличен на 500 миллионов рублей, что, с одной стороны, поможет ей справиться с выкупом закладных, а с другой стороны – поддержит рынок ипотечного кредитования в жестких условиях нехватки финансов.
Но вместе с тем, есть серьезные опасения, что в условиях нарастающих кризисных явлений всего вышеперечисленного окажется просто недостаточно для спасения строительной отрасли. Серьезные игроки рынка прямо указывают на грядущие проблемы. «Встанут все новые проекты, которые ждали банковских денег. Девелоперы привыкли строить, вкладывая 30% своих денег и 70% заемных. Риск недофинансирования слишком велик», – отмечает генеральный директор девелоперской компании «Энергоинвест» Виктор Лебедев.
В свою очередь, губернатор Челябинской области на встрече с промышленниками, строителями и малым бизнесом пообещал всячески поддержать строителей Южного Урала в нынешних условиях. По его мнению, все заявленные ранее проекты социально-спортивной направленности, которые начаты в Челябинской области, должны быть завершены в срок. Речь идет, прежде всего, о строительстве ледовой арены «Трактор», центра позитронно-эмиссионной томографии (ПЭТ-центр), о строительстве подобного же центра в Магнитогорске в будущем году, еще о ряде крупных проектов. Власть сделала недвусмысленный жест: заказы на подрядные работы при прочих равных условиях будут отданы местным подрядчикам из числа малого и среднего бизнеса.

Спасайся, кто может
Еще одно мнение о причинах и следствиях кризиса на рынке недвижимости довелось услышать от Арсена Унаняна, председателя ассоциации риелторов «Южный Урал». Профессиональные игроки рынка купли–продажи недвижимости уверены, что рынок кто-то сознательно «раскачивает» в предвкушении скорых барышей. А именно – «спекулянты, недобросовестные инвесторы и новые компании», которые хотят заработать денег по-быстрому.
Впрочем, мягко говоря, настораживают даже официальные, сильно заниженные, как представляется, цифры и показатели того, что сегодня происходит на рынке. По оценке вице-президента Ассоциации строителей России (АСР) Владимира Пономарева, в октябре спрос на жилую недвижимость в среднем по стране снизился на рекордные 40–60%. И это только начало, когда о кризисе официальные лица либо вовсе предпочитают не говорить, либо говорят экивоками да намеками! По оценке г-на Пономарева, одновременно со спадом на рынке недвижимости некоторых регионов зарегистрировано и понижение цены за квадратный метр, но дальнейшие прогнозы представители АСР делать отказываются: никто не знает, как поведет себя рынок завтра или через полгода.
«Кризисная ситуация на рынке строительных инвестиций, сложившаяся сегодня, сформировалась задолго до начала осени 2008 года. Многие участники рынка считают, что она стала следствием мирового финансового кризиса. На самом деле, он лишь усилил негативные процессы, которые давно назревали и неизбежно должны были масштабно проявиться. Основной причиной неблагоприятной ситуации на рынке стройинвестиций является отсутствие рыночных механизмов ценообразования. Рост цен стал следствием накопленных системных ошибок. Убытки от собственных ошибок девелоперские (строительные) компании покрывали за счет конечного потребителя», – считает Дмитрий Васильев, руководитель московской консалтинговой группы «Полилог».
Кризисная ситуация находится пока в развитии, и ясно одно: для решения вскрывшихся проблем сегодня нужен четкий и осознанный разговор между всеми заинтересованными участниками рынка, диалог власти и бизнеса по самым актуальным вопросам, нужна, в конце концов, продуманная стратегия по поддержке отечественных предприятий в этот сложный период.

 

МНЕНИЯ УЧАСТНИКОВ РЫНКА

Игорь СВЕЖЕНЦЕВ, генеральный директор завода «Профнастил», депутат Законодательного собрания Челябинской области:
– До 1 ноября часть коллектива завода переведена на работу по трехдневному графику. Связано это с тем, что сегодня наше предприятие, как и многие другие, столкнулось с кризисом неплатежей от потребителей. Я могу так сказать: на заводе лежит масса неоплаченных счетов за покупку, но наши потребители пока не могут рассчитаться с заводом, потому что не могут получить в банках деньги. И дальше – по цепочке: с нами не могут рассчитаться, мы не можем планировать собственное производство на ближайшую перспективу, а значит, не можем адекватно себе представлять, как, например, будем сами рассчитываться с металлургами, у которых покупаем металл. Сокращений пока не проводим, повторюсь, часть коллектива перевели на сокращенную рабочую неделю, при этом, конечно же, есть и те сотрудники, которых это не коснулось. Надеюсь, что вскоре мы преодолеем этот кризис, но пока в стране денег просто нет. В банках не кредитуют ни под оборот, ни под проекты.

Александр ГРАБОВСКИЙ, председатель правления «Кредит Урал Банка»:
– Мы отказались от кредитования строящегося жилья, как наиболее рискованного. Потому что уже сейчас понятно, что некоторые строительные компании не смогут достроить дома. Кредиты же на готовое жилье выдаем, как и раньше.

 

Евгений РОГОЗА, председатель правления фонда «Монолит-Инвест»:
– Падение рынка будет большим, и предпринимаемые правительством меры сейчас явно недостаточны. Представьте, что из вашего организма откачивается в массовом порядке кровь. То же самое сегодня происходит с экономикой, из которой выкачиваются деньги. Первый пример этого рода: заявлено об увеличении на 500 миллионов капитала областной корпорации строительства и ипотеки. Но это же капля в море! По сути, власти профинансировали лишь текущие обязательства по выкупу закладных, чтобы корпорация не обанкротилась до Нового года. Что будет дальше, игроки рынка пока не знают.

Игорь ЛАЗАРЕВ, председатель Совета директоров группы компаний ООО «Челинформ-центр»:
– Официальные сведения о себестоимости строительства не соответствуют реальным из-за того, что процессы ценообразования в строительных компаниях непрозрачны. Строители включают в себестоимость квадратного метра жилья еще и сумму вложенных инвестиций, т. е. средства, которые берут в банке под возведение объекта. Из-за этого финансовая поддержка государства таким компаниям не может оказываться при механизме выкупа построенного жилья, предложенного правительством России.

Александр БУКРЕЕВ, директор СК «Легион-С»:
– В условиях кризиса ряд небольших компаний на рынке строительства, возможно, просто сойдет с дороги. При этом крупные застройщики просто переживут кризис, не снижая цен на построенное жилье, а уменьшив объемы строительства. Перефразируя Булгакова, скажу, что кризис сегодня –
в головах.

Виктор ЛЕБЕДЕВ, генеральный директор девелоперской компании «Энергоинвест»:
– Сейчас встанут все новые проекты, которые ждали банковских денег. Инвесторы, которые хотели бы вложить деньги в коммерческую недвижимость, будут это делать осторожно – риск недофинансирования слишком велик. Остаются перспективными качественные торговые или офисные помещения. Но инвестировать в торговые центры все же не так выгодно, как в офисы. Объясняю разницу: при заполняемости ТЦ не более чем на 70% на проекте можно ставить крест, так как не будет ожидаемого среднего чека. А на офис-центры незаполненные площади в такой степени не влияют, между тем как со временем такая недвижимость в цене только растет.

Анастасия КУЗЬМИНОВА, исполнительный директор инвестиционно-аналитического агентства Solar Investments, кандидат экономических наук:
– На мой взгляд, однозначно строительный рынок, как и ряд других, движется к укрупнению –
малым компаниям и раньше трудно было найти финансирование для своих проектов, а сейчас эта задача сродни проталкиванию верблюда через игольное ушко. На рынке уже появились предложения о продаже довольно известных строительных компаний с участками и незавершенными объектами, причем в локациях, которые еще недавно считались весьма лакомыми. Король на рынке сменился – если недавно им был застройщик, теперь это – инвестор.
У многих крупных застройщиков на сегодня сформированы значительные остатки нераспроданного жилья, и именно они сегодня являются наиболее доступным источником ликвидности. Насколько мне известно, готовность существенно снижать цены по этим остаткам – есть, но при условии, что покупатели возьмут крупные (тысячи квадратных метров) лоты с инвестиционными целями и не выбросят их сразу на рынок, иначе цены рухнут. Найдутся ли такие покупатели и на какой объем – сейчас говорить трудно. На роль одного из таких покупателей заявилось государство, и, по-видимому, этим предложением застройщики воспользуются.
Так или иначе, в существующей ситуации на передний план выходит себестоимость строительства. Стоимость ключевых строительных материалов сейчас снизилась, и в структуре затрат одними из «бьющих» статей стали стоимость земли и коммуникаций. Последние годы эти статьи неуклонно росли, и механизм их формирования нельзя было назвать прозрачным. На сегодняшний день регулирование этих статей расходов застройщиков – ключевой механизм поддержки (или передела) отрасли со стороны региональных и муниципальных властей. Воспользуются им или нет и как именно – увидим в ближайшие месяцы.

АВТОР:
Ян Березин

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

 
ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное