СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 26 апреля
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНСТРУКЦИИ
«ГОРЯЧАЯ ДЕСЯТКА» ВОПРОСОВ О КРЫШЕ
СТРОЙИНДУСТРИЯ
Заводы нового поколения

АРХИВ


ПИФ КАК ИНСТРУМЕНТ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ

Основным преимуществом использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в строительстве является возможность реализовывать долгосрочные проекты.

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) является инвестиционным инструментом, позволяющим обеспечить привлечение масштабных инвестиций и эффективным образом структурировать управление проектом, обеспечив гарантии как владельцам бизнеса, менеджменту, так и стратегическим инвесторам.
Каким же образом на модели закрытого фонда недвижимости можно оптимизировать инвестиционный процесс и хозяйственную деятельность? Как с учетом типичных для практики параметров могут быть привлечены и защищены инвестиции в проект? В чем заключаются технологии создания и функционирования фонда?
Постараемся смоделировать инвестиционный процесс в ПИФе таким образом, чтобы максимально учесть возможности для сведения воедино интересов организатора проекта (строительной организации) и стратегического инвестора, каковым для строителей традиционно является банк.

ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА
В первую очередь необходимо выстроить организационно-владельческую структуру проекта с учетом наиболее распространенных на практике исходных параметров строительного бизнеса. В качестве организатора проекта, как правило, выступает строительная организация, текущей задачей которой является строительство объекта недвижимости с целью дальнейшей его продажи. Основной ресурс, которым располагает организатор, – это земельный участок либо право аренды земли, а также разрешительная документация на строительство. Основные потребности организатора – это финансовые ресурсы, поставщиками которых, в первую очередь, выступают банки.
Организатор-строитель заинтересован в полной подконтрольности управляющей компании, на которой и происходит централизация движущей менеджерской функции в отношении строительного проекта.
Моделируя организационно-хозяйственную сторону, необходимо учитывать, что в силу законодательных ограничений управляющая компания не может заключать сделки от имени фонда по приобретению и отчуждению имущества у своих участников, дочерних и зависимых обществ. Если предполагается, что строительная организация будет выступать стороной договора на строительство объекта недвижимости в фонде, то недопустима ситуация, когда она же является владельцем управляющей компании, в силу запрета на вертикальную модель структурирования владельцев проекта.
Решением проблемы является использование возможности владения акциями/долями управляющей компании основными бенефициарами компании-застройщика (так называемое боковое родство). В данном случае управляющая компания будет иметь полное право заключить контракт с застройщиком в силу отсутствия между ними вертикальной зависимости.
Для обеспечения функционирования паевого фонда необходимо заключение управляющей компанией договора со специализированным депозитарием, который отвечает за учет и хранение имущества данного фонда, а также контролирует законность деятельности доверительного управляющего посредством дачи согласия (акцептования) на совершение им сделок в отношении имущества ПИФа.
Зачастую именно банки являются специализированными депозитариями. В связи с этим в случае, если организатор проекта планирует привлекать банковское финансирование на партнерских условиях (на паях) либо на основе кредитных отношений, то заключение с данным банком договора на спецдепозитарное обслуживание проектного ПИФа недопустимо.
Помимо специализированного депозитария, который также может осуществлять функции по ведению реестра владельцев инвестиционных паев фонда, к обслуживанию привлекаются аудитор и оценщик, не аффилированные ни управляющей компании, ни специализированному депозитарию.

УСЛОВИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ
Прежде чем перейти к основному вопросу – на каких условиях возможно привлечение стратегического финансирования в проект, структурированный в ПИФе, необходимо определить возможности инвестиционного (паевого) участия в нем самого организатора проекта.
Обеспечить владение паями фонда на стороне организатора проекта возможно внесением в фонд базового для проекта актива (земельного участка, прав на него), финансовых ресурсов в минимально необходимом для формирования закрытого фонда размере либо «технических» активов, таких как акций и долей участия в российских хозяйственных обществах.
Как правило, строительный процесс не предполагает единовременного освоения всех необходимых ресурсов, традиционное финансирование носит поэтапный характер.
Нововведения в законодательство об инвестиционных фондах позволяют обеспечить осуществление траншевого направления инвестиций в проект. При формировании фонда достаточно обеспечить передачу в фонд средств, необходимых для покрытия минимально допустимого размера закрытого ПИФа, по достижении которого он считается сформированным, и одновременно для финансирования начального этапа строительства. При фиксации соответствующих положений в правилах управления фондом, в дальнейшем управляющая компания будет вправе по мере необходимости привлекать финансирование следующих этапов, размещая дополнительные паи в пределах, объявленных правилами фонда, без проведения предварительных организационных и регистрационных процедур, зачастую носящих долговременный и затратный характер.
Помимо указанного способа поэтапного финансирования, законодатель также предусмотрел и особый вариант реализации данной задачи, возможный к применению фондами, предназначенными для квалифицированных инвесторов: неполная оплата паев при их выдаче. Паи оплачиваются в срок, установленный правилами фонда, по мере возникновения потребности в направлении финансовых средств в проект.
Особенностью данного варианта является то, что в случае применения неполной оплаты паев, все инвестиционные паи данного фонда должны быть оплачены исключительно денежными средствами.
Для максимально гибкого подхода к обеспечению баланса интересов как менеджеров проекта, так и инвесторов, целесообразно рассмотреть иные дополнительные возможности, которые предоставляет ЗПИФ для квалифицированных инвесторов.
Только в отношении имущества фонда, паи которого ограничены в обороте, допустимы сделки управляющей компании с пайщиком фонда. Таким образом, если владелец инвестиционных паев со стороны организатора проекта в юридическом лице совпадает с компанией-застройщиком, то такой фонд должен быть предназначен для квалифицированных инвесторов.
Важно принимать во внимание, что только такой ПИФ будет полномочен приобретать права из инвестиционных контрактов на строительство, которые признаются законодателем как рисковые активы.
Именно в конструкции фонда для квалифицированных инвесторов заложена гибкость подхода в установлении принципов управленческого участия инвесторов-пайщиков. Он заключается в возможности создания Инвестиционного комитета, который ограничивает права управляющей компании в совершении определенных сделок.
И только для фондов данной категории в устанавливаемых ФСФР России случаях допускается включение в состав фонда обязательств, возникающих из кредитных договоров и договоров займа, что может быть принципиальным при структурировании участия банка в финансировании проекта через закрытый ПИФ.

ФОРМЫ УЧАСТИЯ БАНКА
Моделируя ЗПИФ как инструмент привлечения инвестиций в строительство, можно выделить две формы участия банка в качестве стратегического инвестора:
традиционное долговое участие, ставшее теперь возможным и для ПИФов, предназначенных для квалифицированных инвесторов;
партнерское долевое участие, когда банк может выступать пайщиком фонда, имея при этом существенные гарантии соблюдения его интересов.

В модели фонда, где банк выступает его кредитором, используется традиционный способ участия банка в проекте, когда организаторами привычно используются заемные средства.
Управляющая компания, действующая от имени фонда, заключает с банком стандартный кредитный договор и на заемные средства осуществляет финансирование строительства. Для обеспечения банковских интересов кредитной организации недвижимое имущество, находящееся в фонде, передается в залог. Помимо этого, при организации проекта возможно использование и дополнительных обеспечительных мер. Так, в правилах фонда могут быть прописаны ограничения управляющей компании по распоряжению недвижимостью, составляющей активы фонда. При этом организатор полностью оставляет за собой контроль над проектом и право выбора стратегий его реализации. По завершении строительства объект продается, кредитные средства с учетом процентов возвращаются банку. Схема стандартна и привычна обеим сторонам процесса.
Реализация данного механизма стала теперь возможна и в рамках паевого фонда, предназначенного для квалифицированных инвесторов, что приближает данный инструмент к типичным формам сотрудничества строителей и банков. При этом владелец строительного бизнеса может получить дополнительный экономический эффект через механизм реинвестирования полученного по завершении строительства дохода в новые проекты без налоговых потерь.
Второй формой участия банка в финансировании строительного проекта через ПИФ является его партнерское паевое участие в фонде на новых, гарантирующих его интересы условиях. Выступить пайщиком фонда банк может как на стартовой стадии проекта, то есть при формировании фонда, так и при дополнительном размещении паев.
Структурируя размер привлекаемых вложений банка, организаторам проекта важно учесть предусмотренные законодательством полномочия общего собрания пайщиков, которое может принять решение о смене управляющей компании. То есть привлекая стороннего крупного инвестора, организатор несет риски фактической потери проекта в случае, если не защитит должным образом свои интересы. В целях исключения данных рисков, исходя из размера инвестиций, направляемых самим организатором проекта в фонд, в правилах управления ПИФом возможно установление повышенных барьеров для принятия собранием пайщиков соответствующих решений. Это позволит организатору проекта обеспечить себе блокирующее количество голосов, предоставляемых по паям, и, соответственно, лишит привлеченного инвестора возможности принять решение о смене управляющей компании. Так, например, в случае приобретения организатором такого количества паев, которое предоставляет 15% голосов плюс один пай, в правилах управления фондом необходимо прописать, что решение общего собрания пайщиков принимается большинством 85% голосов.

Окончание в следующем номере.

АВТОР:
Оксана СЕКРЕТАРЕВА, ведущий юрист компании IMAC

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное