СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 3 июня

АРХИВ


ЕСЛИ – ЭТО ХОРОШЕЕ СЛОВО. Состояние и перспективы рынка загородной недвижимости Челябинской области

Вот уже 10 лет благосостояние россиян год от года растет. Вместе с ним растут и запросы к качеству жизни: хочется чистого воздуха, пения птиц, большого уютного дома. И мечта о загородной жизни, подкрепленная финансовыми возможностями, перерождается в платежеспособный спрос. Строители, чувствуя спрос, активно формируют предложение, и вот уже десятки поселков в пригороде и на озерах области ждут своих покупателей. Казалось бы, картина идиллическая. Но только на первый взгляд.

При более внимательном изучении ситуации яркие краски меркнут. Первопроходцы рынка уже столкнулись с проблемами: построенные дома не продаются, застройщики, в числе которых представители предпринимательской элиты региона, терпят убытки, а покупатели не встречают предложения, которое их устраивает по соотношению цены и качества.
Чтобы разобраться, в чем же дело, мы провели детальное исследование загородного рынка в радиусе 120 км от Челябинска. Выяснилось много интересных фактов, которые, как части мозаики, сложились в общее видение состояния и перспектив рынка.

Что? Где? Почем?
Самый животрепещущий вопрос для покупателя – цена. В городе недвижимость традиционно измеряется квадратными метрами помещения, а цена зависит в первую очередь от «элитности» дома, а уж затем от других факторов. За городом параметров, которые описывают «дом», гораздо больше –
это и место, и площадь участка, и особенности самого дома, и множество других нюансов. По этой причине судить об адекватности той или иной цены на «загород» гораздо сложнее, чем на «город». Чтобы понять, успел ли рынок выработать закономерности ценообразования, был проведен сравнительный ценовой анализ всех доступных предложений о продаже. В фокусе внимания при этом была дачная недвижимость, самая разнообразная по форматам и местоположению.
Результаты показали, что однозначно зависимость рыночной стоимости недвижимости прослеживается только от одного, классического параметра – местоположения. Для дачной недвижимости ключевым фактором, влияющим на ее стоимость, оказалось не удаление от Челябинска, а качество водоема, на котором она находится. При проведении анализа озера были поделены на три категории качества: в высшую попали Увильды, Тургояк и Кисегач; в среднюю – такие озера, как М. Миассово, Б. Сунукуль и ряд других; нижний сегмент объединил небольшие озера, чаще всего недалеко от Челябинска.
Самые разительные отличия сложились в стоимости земельных участков: гектар на озерах высшей категории сейчас оценивается в среднем втрое выше, чем на «средних» водоемах (900 тысяч рублей против 300), а близость к наименее ценным водоемам оценивается вдвое ниже, чем к средним (соответственно, 150 против 300 тысяч рублей за гектар).
В стоимости квадратного метра недвижимости наблюдается та же закономерность, хотя таких резких перепадов не отмечается. Например, цена одного «квадрата» объекта, построенного в зоне, представляющей наибольшую рекреационную ценность, отличается от цены «квадрата» объекта второй категории местоположения примерно на 40%. А во второй и третьей категориях ценовые предложения находятся примерно на одном уровне, с незначительными отличиями.
И все же, каждое предложение следует оценивать «по совокупности», а для этого требуется классификация. Традиционно загородная недвижимость оценивается по нескольким параметрам: район расположения, природно-климатические особенности участка, инфраструктура поселка, особенности домовладения, репутация застройщика и управляющей компании. Применимых для нашего региона шкал для оценки классности по каждому параметру обнаружено не было, поэтому пришлось создать собственные. По разработанному классификатору были оценены три десятка объектов – как многоэтажной курортной застройки, так и малоэтажной.
Результаты оценки указали на то, что первые шаги в развитии рынка – становлении принципов ценообразования – уже сделаны: базовые соотношения цен в разных категориях застройки и с различным местоположением выдерживаются. Так, не выявлено первичных предложений категории «эконом», которые стоили бы дороже, чем «бизнес» (рис. 1).

Рисунок 1. Зависимость стоимости дачной недвижимости от категории

Стоит обратить внимание, что приведенные диапазоны относятся лишь к первичному предложению, где, кроме объективных причин, на тот или иной ценник большое влияние оказывает ценовая политика девелопера. Практика Москвы показывает, что после проверки заявленного поселка рынком стоимость домовладений в нем может упасть на 10–20%.
На сегодняшний день лишь единицы организованных поселков построены и функционируют. При этом единичные предложения вторичной недвижимости в организованных поселках дешевле, чем аналогичная по классу «первичка», на те же 20%. В среднем, именно в эту величину мы склонны оценивать запас для коррекции первичного рынка вниз с появлением более-менее массового вторичного рынка.

Что строить и когда продавать?
Анализ покупательских предпочтений показал, на наш взгляд, главную причину трудностей с продажами, которые испытывают строящиеся объекты. Большинство застройщиков не могут себе позволить достроить поселок или хотя бы его очередь, а затем приступать к продаже: для строительства они остро нуждаются в деньгах покупателей. С этим связано предложение домов по схеме «участок + подряд».
Вместе с тем, анализ предпочтений потенциальных покупателей ясно показал – больше половины покупателей хотят «прийти на готовое» и не горят желанием принять на себя риски, связанные с покупкой «конструктора» из земли и подряда.
Это обстоятельство, наряду с другими, свидетельствует о сокращении отставания Челябинска от Москвы в развитии покупательских запросов: пять лет назад, в 2003 году, доля москвичей, желающих купить незастроенный участок и строить самостоятельно, составляла 45% (рис. 2).

Рисунок 2. Спрос на загородную недвижимость в Москве и Челябинске: готовый дом или участок под застройку


Другая причина, по которой спрос и предложение находят друг друга не так часто, как хочется, – в выборе конфигурации дома. С точки зрения застройщика строительство маленьких, по 100 квадратных метров, домиков невыгодно: это почти так же хлопотно, как и строительство больших домов, по 300 и более метров, а доход от продажи много меньше. Тем более что нынешняя стоимость земли весьма высока, и чтобы «отбить» ее при продаже квадратных метров, нужно этих самых метров построить много.
У покупателей резоны совсем иные: в первую очередь их интересует общая «цена вопроса» по покупке дома с участком. По данным опроса, большинству потенциальных покупателей (три четверти опрошенных) необходима небольшая дача, не больше 100 квадратных метров, на небольшом же участке земли. Трое из пяти опрошенных выбрали земельные участки не больше 10 соток.
Выходов из ситуации несколько, но каждый из них сопряжен с необходимостью компромисса. Либо собственник участка согласится на меньшую спекулятивную прибыль, либо застройщик – на меньшую маржу, либо покупатель смирится с более экономичными технологиями, с маленькими участками, с меньшим набором удобств, с таун-хаусами вместо коттеджей.
Обеспечивать ликвидность недвижимости без ущерба для интересов застройщика придется за счет точного выбора параметров застройки, с учетом понимания, от чего будет готов отказаться покупатель, чтобы получить дом или дачу в пределах своего бюджета.
Оценивая ответы челябинцев, мы выделили четыре типажа потенциальных покупателей, каждый из которых имеет свои приоритеты. Так, например, существует категория, для которой в первую очередь важна возможность круглогодичного активного отдыха, а есть группа, ориентированная в первую очередь на городской комфорт в дачной жизни. У каждой группы свои требования к строительным материалам, метражу и другим параметрам застройки. Соответственно, и «жертвы», на которые будут готовы пойти представители различных типов, тоже различны. Так, покупатели квартир в многоэтажных домах на высококлассных озерах с готовностью пожертвуют уединением и желанием иметь собственную «пядь земли» в обмен на доступ к благоустроенной территории курорта и круглогодичную эксплуатацию объекта. Другие типы, напротив, предпочтут меньше комфорта и больше покоя и территории.
Отдельный вопрос – выбор материала строительства, точнее сказать, материала стен. Несмотря на активное продвижение быстровозводимых и экономичных стеновых конструкций, потребитель, описывая дачу своей мечты, остается консерватором. По результатам опроса, 41% отдают предпочтение кирпичу, 26% – приверженцы дерева, и только треть опрошенных готовы рассматривать другие варианты. Казалось бы, про эконом-варианты при таком распределении ответов можно забыть, кирпич и клееный брус празднуют победу… Но не все так просто. Результаты опроса явно указали на то, что мнение потребителя пластично. Отвечая на вопрос, сколько времени они готовы потратить на дорогу до дачи, 90% опрошенных выбрали варианты «до 30 минут» или «до часа». Чуть дальше в анкете был вопрос о привлекательности конкретной локации, расположенной чуть дальше 100 километров от Челябинска, но в удачном с рекреационной точки зрения месте, и более 70% ответили, что готовы рассматривать этот вариант.
Дополнение к теме потребительских предпочтений по материалу стен звучит от компаний, предлагающих строительные услуги на загородном рынке. Когда строительство заказывается «для себя», выбор падает на более дорогой клееный брус или вариант подешевле, но с более долгим монтажом – оцилиндрованное бревно. Панельно-каркасные варианты популярностью не пользуются. Однако если поселок в хорошем месте строится «под ключ», и дома в нем каркасные, облагороженные деревом, это ничуть не мешает их продажам, причем по хорошей цене. Пример поселка «Уют» на Большом Сунукуле – тому подтверждение.
Таким образом, немалая часть потребителей, когда «дело дойдет до дела» будет готова смягчить свои требования к материалу строительства, если получит что-то взамен – хорошую цену, хорошее место, красивый внешний вид из окна или какие-то «мягкие» факторы, ценные именно для них.
Одним словом, компромиссы между ценой и качеством для каждого свои, и дифференциация поселков приведет к повышению их привлекательности. При разработке концепции поселков стоит тщательно изучить мнение будущих покупателей и понять (или выбрать) свою целевую аудиторию, ее типаж. Это поможет не только правильно спроектировать поселок, но и более эффективно действовать на этапе продаж.

Куда мы идем?
Ежегодное исследование (а Solar Investments проводит эту работу уже в третий раз) дает возможность отследить степень точности ранее сделанных прогнозов, как в части планов застройщиков, так и в части мнений аналитиков.
Примечательно, что в 2007 году, при заявленных застройщиками планах более чем на 200 тысяч квадратных метров загородной недвижимости, фактически построено около 20 тысяч квадратных метров – то есть только 10%. Сейчас участники рынка строят более осторожные планы, нежели раньше, и прогноз предложения на ближайшие годы примерно соответствует оценке спроса. Таким образом, взрывного роста, который так ожидался, не случилось.
И все-таки, как же будет развиваться рынок в ближайшие годы? Точно этого сказать нельзя, можно лишь говорить о тенденциях. Наиболее примечательная из них в том, что отставание в развитии рынков Екатеринбурга и Челябинска от Москвы сокращается. Это наблюдается как в части запросов покупателей, о чем уже говорилось выше, так и в части предложения. На московском рынке последовательность от «элит» к «эконом» прослеживалась довольно четко, а вот екатеринбургские и челябинские застройщики сейчас осваивают все сегменты рынка одновременно. Так, уже сегодня вокруг Челябинска строится и элитное жилье, и объекты, нацеленные на представителей среднего класса, существует многообразие технологий и форматов застройки, появляются мегапроекты.
Следствие «наступления по всем фронтам» – более высокие темпы насыщения рынка. К началу 2008 года обеспеченность загородным жильем жителей соседнего Екатеринбурга превысила аналогичный параметр для Москвы: 1 м2 на человека в Екатеринбурге против 0,6 м2 в Москве.
Та же ситуация с большой долей вероятности может произойти и на загородном рынке Челябинска. В Челябинске, по уточненному прогнозу Solar, объем рынка загородной и пригородной недвижимости на конец 2008 года составит 0,22 м2 в расчете на жителя Челябинска. Учитывая, что активизация загородного строительства в Челябинске началась на два-три года позже, чем в Екатеринбурге, можно говорить о том, что к 2011–2012 годам в нашем городе может приходиться до 1 м2 загородной недвижимости на жителя. С учетом этого отложенный спрос по загородной недвижимости мы оценили в 300–400 тысяч квадратных метров или более полумиллиарда долларов.
Безусловно, переход отложенного спроса в реальный состоится при соблюдении двух «если»: если застройщики будут «попадать в спрос» и если реальные доходы населения не снизятся в результате макроэкономического кризиса. А как выразился герой одного диснеевского мультфильма, «Если – это хорошее слово».

АВТОР:
Нина МИТИНА, Анастасия КУЗЬМИНОВА, компания Solar Investments

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

 
ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное квартиры на сутки в Челябинске