СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 23 июня

АРХИВ


ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ПОБЕДА ПУБЛИЧНЫХ ИНТЕРЕСОВ НАД ЧАСТНЫМИ?

Давно ли вы стали счастливым обладателем земельного участка под строительство? Вам кажется, что совсем недалек тот миг, когда будет уложен последний кирпичик, завершены отделочные работы и вывезен мусор со строительной площадки? А может быть, вы уже перерезали красную ленточку и торжественно отпраздновали новоселье в новом доме или офисе?

А теперь представьте, что в одночасье вы можете лишиться всего этого на совершенно правомерных с точки зрения закона основаниях…
Перспектива не из приятных, но давайте обратимся к закону. Будем исходить из того, что собственник объекта недвижимости является добросовестным землепользователем, т. е. земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением, при отсутствии нарушений действующего законодательства. В этом случае земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд.
Одним из последних ярких примеров изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд является изъятие у собственников и землепользователей земельных участков в связи с организацией и проведением зимних Олимпийских игр 2014 года в Сочи, а также развитием города как горноклиматического курорта.
Вопросы изъятия земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости регулируются нормами Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, а также Жилищного кодекса РФ, если речь идет о собственнике жилого помещения.
Изъятие земельного участка у собственника осуществляется путем выкупа, у землепользователя, землевладельца, арендатор – путем прекращения соответствующего права.

ЕСЛИ НЕТ ДРУГИХ ВАРИАНТОВ
Случаи, когда допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определены в ст. 49 Земельного кодекса РФ. К таким случаям относятся:
выполнение международных обязательств РФ;
размещение следующих объектов государственного или муниципального значения:
– объектов федеральных энергетических систем и энергетических систем регионального значения;
– объектов использования атомной энергии;
– объектов обороны и безопасности;
– объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
– объектов, обеспечивающих космическую деятельность;
– объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ;
– линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
– объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
– автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Приведенный перечень случаев не является исчерпывающим, однако его расширение возможно только на уровне федерального закона либо закона субъекта РФ.
При этом законодатель исходит из того, что такая мера, как изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, является исключительной. Ее применение допускается только при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Таким образом, орган, принимающий решение об изъятии земельного участка, обязан доказать отсутствие альтернативных вариантов возможного размещения. При рассмотрении спора в судебном порядке это будет означать, что указанный орган должен представить доказательства:
рассмотрения иных вариантов размещения объекта;
неприемлемости указанных вариантов по сравнению с выбранным.

При этом обязанность доказывания лежит именно на органе, принявшем решение об изъятии земельного участка.
Решение об изъятии принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления – в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля (п. 1 ст. 279 ГК РФ, ст. 9–11 ЗК РФ). И здесь сразу возникают вопросы: «Что понимать под государственными или муниципальными нуждами? Каковы критерии отнесения объекта к объектам, создаваемым для государственных или муниципальных нужд?».
С точки зрения лица, у которого изымается земельный участок вместе с объектом недвижимости и который защищает свой частный интерес, вопросы далеко не праздные. Возникающий конфликт публичных и частных интересов подогревается еще и отсутствием в законе четких определений данных понятий, что создает дополнительные возможности для злоупотребления полномочиями со стороны органов государственной власти и местного самоуправления. Особенно сложно бывает разделить муниципальные и региональные нужды в случаях, если изымаемый земельный участок находится в пределах административного центра субъекта РФ.
Обосновать необходимость изъятия земельного участка для нужд соответствующего субъекта и, соответственно, наличие полномочий на принятие решения об изъятии обязан орган власти, принявший указанное решение.
Принятие решения об изъятии земельного участка является лишь первым этапом длительного процесса. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о таком решении не позднее чем за один год до предстоящего изъятия. При этом решение об изъятии подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними. Информация о произведенной регистрации и ее дате также доводится до сведения правообладателя земельного участка (п. 3, 4 ст. 279 ГК РФ, п. 2 ст. 63 ЗК РФ).
До истечения года с момента получения уведомления изъятие земельного участка может быть осуществлено только с согласия правообладателя.

ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ
Следуя установленной Конституцией РФ гарантии «Право частной собственности охраняется законом. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения», законодатель определил компенсационные основы процесса изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
В течение года с момента уведомления собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора о предстоящем изъятии орган, принявший решение об изъятии, и указанные лица должны заключить соглашение о размере и порядке выплаты такого возмещения.
С собственником земельного участка заключается соглашение о выкупной цене. В выкупную цену, в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ, включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также упущенная выгода.
Землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка возмещается стоимость жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках, а также в полном объеме убытки, в том числе связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, а также упущенная выгода. При определении размера убытков, причиненных изъятием арендаторам земельных участков, учитывается, кроме этого, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, в случае его заключения на торгах.
Лицам, у которых изымаются земельные участки, в том числе выкупаются, гарантируется предоставление по их желанию равноценных земельных участков (п. 1 ст. 63 ЗК РФ). Если собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд предоставляется бесплатно в собственность равноценный земельный участок, стоимость такого участка засчитывается в выкупную стоимость.
Размер убытков собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца и арендатора определяется с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков (п. 4 ст. 57 ЗК РФ), что представляется не отвечающим принципу равноценного возмещения, если принять во внимание инфляционные процессы.
Выплата выкупной стоимости/возмещение убытков осуществляется за счет бюджета того публичного образования, в интересах которого осуществляется изъятие земельного участка.
Если в течение года соглашение о выкупной цене с собственником либо о компенсации убытков с землепользователем не будет достигнуто, а также в случае несогласия указанных лиц с решением об изъятии, орган, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе земельного участка (о прекращении соответствующего права на землю).
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 27 постановления № 11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», такой иск может быть предъявлен не ранее чем по истечении одного года с момента получения лицом, у которого изымается земельный участок, письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее трех лет с момента направления такого уведомления.
Исковые требования не подлежат удовлетворению, если иск о выкупе земельного участка предъявлен за пределами указанного срока.
При недостижении соглашения с собственником земельного участка о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
При недостижении соглашения с иным правообладателем земельного участка о компенсируемых убытках, их размер также устанавливается в судебном порядке.
Обязанность доказывания размера убытков, причиненных собственнику, иному правообладателю в результате изъятия земельного участка, возлагается на его правообладателя.
Изъятие у собственника здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на изымаемом земельном участке, допускается только при отсутствии возможности изъять земельный участок без прекращения права собственности на объект недвижимости (ст. 239 ГК РФ). Более того, в законе прямо закреплено положение о том, что требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
В целом, порядок выкупа недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка аналогичен порядку выкупа земельного участка.

ЗАКОН ПРОТИВОРЕЧИВ
В настоящее время наблюдается противоречие между нормами Гражданского и Жилищного кодекса РФ в части определения сроков на обращение в суд с иском о выкупе объекта, расположенного на изымаемом земельном участке. Федеральным законом от 26 июня 2007 года № 118-ФЗ в ст. 282 Гражданского кодекса РФ были внесены изменения, согласно которым первоначально установленный срок в два года был увеличен до трех лет. Указанный срок касается как порядка выкупа земельных участков, так и расположенных на них объектов недвижимого имущества. Вместе с тем, в Жилищном кодексе РФ обращение в суд с иском о выкупе жилого помещения по-прежнему ограничено двумя года с момента направления собственнику уведомления о предстоящем изъятии.
В заключение хотелось бы отметить, что с 1 января 2010 года вступит в силу норма Градостроительного кодекса РФ (п. 4 ст. 9), устанавливающая запрет на принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, при отсутствии документов территориального планирования, к которым, в частности, относятся генеральные планы городских округов. Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.
Это позволит хотя бы в некоторой степени защитить частные интересы правообладателей земельных участков, поскольку уже на стадии предоставления земельного участка заинтересованное лицо сможет получить информацию о предполагаемом в будущем использовании этого участка в интересах публичного образования в соответствии с документами территориального планирования.

АВТОР:
Ольга ПОПОВА, директор по корпоративному развитию ООО Консалтинговая группа «Партнер»

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное