СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 20 июля

АРХИВ


Строительство подземных объектов: как получить права на «стройплощадку»

Строительство коммерческой недвижимости под землей. Казалось бы, перспективное направление в современных условиях крупных городов, зачастую исчерпавших возможности экстенсивного развития своих территорий. Однако активного интереса со стороны инвесторов к подземному строительству в регионах не наблюдается.

Даже в Москве, где проблема нехватки территориальных ресурсов стоит особенно остро, доля подземных сооружений в общей площади объектов, введенных в эксплуатацию за последние годы, не превышает 8%.
И дело здесь не только в повышенной, по сравнению с традиционными способами градостроительства, затратности подземных проектов. Современные технологии, как показывает мировая практика, позволяют достичь хорошего уровня их финансовой привлекательности.

ПРОЦЕДУРНЫЙ ВОПРОС
Проблема, на наш взгляд, заключается, среди прочего, еще и в том, что отсутствует четкое определение процедуры предоставления инвестору «строительной площадки», которая в случае строительства подземного объекта состоит из двух тесно связанных между собой частей: участка недр, в котором будет располагаться подземный объект, и земельного участка, необходимого для использования недр в целях строительства. При этом порядок предоставления участка недр регулируется законодательством о недрах, а получение прав на соответствующий земельный участок осуществляется в рамках земельного законодательства.
В соответствии с Положением о порядке пользования недрами, утвержденным постановлением Законодательного собрания Челябинской области от 29 апреля 1999 г. № 545 (с последующими изменениями), основанием предоставления права пользования участками недр местного значения, используемыми для целей строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, является решение органа исполнительной власти области – Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области.
Предоставление такого права должно осуществляться без проведения конкурса, на основании заявки претендента с указанием испрашиваемого участка недр, вида и срока его пользования, комплекса проектируемых работ. Кроме того, заявка должна содержать целый ряд сведений, характер которых позволяет говорить о неопределенности перечня документов, которые заявитель должен будет представить соответствующему органу.
Так, помимо общих сведений о предприятии-заявителе (наименование, организационно-правовая форма, юридический адрес, банковские реквизиты, сведения о постановке на учет в налоговых органах), заявка должна содержать данные:
о руководителях и собственниках предприятия-заявителя;
о хозяйственных взаимоотношениях претендента с финансовыми и производственными партнерами;
о финансовых возможностях заявителя, необходимых для выполнения работ;
о технических и технологических возможностях заявителя и других предприятий, которые могут быть привлечены в качестве подрядчиков;
о подлежащих выполнению природоохранных мероприятиях.

И это еще не все. Заявка на получение права пользования недрами для строительства подземного объекта рассматривается только при наличии утвержденного в установленном порядке технического проекта строительства подземного объекта и заключения государственной экологической экспертизы по проекту.
Предоставленное право оформляется лицензией на право пользования участком недр местного значения для строительства и эксплуатации подземных сооружений, государственная регистрация и выдача которой осуществляется территориальным органом управления государственным фондом недр – Территориальным агентством по недропользованию по Челябинской области (Челябинскнедра).
Однако решение о предоставлении права пользования недрами может быть принято только при наличии согласования такого предоставления с органом местного самоуправления, собственником, владельцем земельного участка, в границах которого находится испрашиваемый участок недр.
В условиях Челябинска большая часть земель, расположенных в границах города, находится в государственной собственности, а правом распоряжения ими обладает глава города. То есть прежде чем обратиться за предоставлением в пользование участка недр, претендент должен получить согласование в городской администрации. Но порядок получения и форма такого согласования правовыми актами ни областного, ни городского уровня не определены.
Одновременно с получением лицензии на право строительства и эксплуатации подземных сооружений, инвестор должен озаботиться и получением прав на соответствующий земельный участок. Такое видение порядка оформления прав отражено в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 26 июня 2007 г. по делу А27-15382/2006, где суд указал, что обязанность по оформлению права пользования земельным участком возникает одновременно с предоставлением лицензии на право пользования недрами.
Как уже отмечено выше, в отношении большинства земельных участков на территории Челябинска эти вопросы решаются администрацией города.
Порядок предоставления земельных участков для строительства определен земельным законодательством, и никаких особенностей предоставления земельных участков, необходимых для осуществления недропользования в целях строительства подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, это законодательство не устанавливает. То есть земельный участок будет предоставляться на общих основаниях: с предварительным согласованием места размещения объекта или без такового.
Следует отметить, что в свое время Администрацией города Челябинска была предпринята попытка определения порядка предоставления земельных участков для строительства и эксплуатации подземных сооружений местного значения. Постановлением главы города от 9 августа 2005 г. № 815-п
«О стимулировании использования подземных общественных пространств в городе Челябинске» было определено, что для строительства социально значимых подземных сооружений земельные участки предоставляются в аренду с предварительным согласованием места расположения объектов, а вот для строительства иных сооружений – на торгах. Однако с 1 января 2007 г. действие данного документа было прекращено.

НИКАКИХ ГАРАНТИЙ
Позиция администрации города по вопросу о порядке предоставления земельных участков для строительства подземных объектов коммерческой недвижимости выражена. Но реально ли в данном случае проведение торгов?
Кто сможет принять участие в торгах по земельному участку для строительства подземного сооружения? Любой инвестор-застройщик? Или только тот, кто имеет лицензию на пользование участком недр? А могут ли несколько лиц иметь лицензию на пользование одним участком недр? Представляется, что нет. Так зачем же торги? Чтобы признать их несостоявшимися и предоставить участок их единственному участнику? Вопросов больше, чем ответов.
Порядок действий инвестора, в случае применения при получении прав на земельный участок процедуры предварительного согласования места размещения объекта, может выглядеть следующим образом:
получение решения органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта;
разработка проекта строительства объекта;
получение лицензии на право пользования участком недр местного значения для строительства и эксплуатации подземного сооружения;
получение решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

Но и в этом случае ситуация складывается непростая.
Предварительное согласование места размещения объекта является основанием для разработки проекта строительства. То есть проект подземного сооружения, представление которого обязательно для получения лицензии на строительство подземного объекта, может быть разработан только при наличии прав на земельный участок.
С другой стороны, заявка на предварительное согласование места размещения объекта должна содержать указание на объект, предполагаемый к строительству. Каковы основания заявки на строительство подземного объекта? Каковы гарантии того, что заявитель на земельный участок в порядке предварительного согласования места размещения объекта получит право на пользование соответствующим участком недр?
Подробное рассмотрение всех этих вопросов приводит к неутешительному выводу о том, что официально получить права на комплекс «участок недр – земельный участок» трудно. Процедуры получения прав на использование участка недр и земельного участка закольцованы – проект строительства без прав на земельный участок разработать невозможно; без проекта строительства, прошедшего государственную экологическую экспертизу, не получить лицензию на пользование участком недр; земельный участок для строительства подземного объекта без лицензии на право такого строительства в недрах вряд ли будет предоставлен.
Бесспорно, стимулирование интереса к использованию подземных пространств города и повышение коммерческой привлекательности объектов, располагающихся под землей, потребуют разработки пакета региональных и муниципальных нормативно-правовых актов, комплексно регламентирующих разрешительные и согласительные процедуры предоставления прав использования участков недр и соответствующих им земельных участков.
Лица, обладающие полномочиями распоряжения в отношении земельных участков, должны быть вовлечены в этот процесс в качестве активных участников уже на стадии рассмотрения вопроса о возможности выдачи разрешения на право пользования недрами. Положение же недропользователя при получении прав на соответствующий земельный участок должно быть определено как приоритетное, так как освоение подземного пространства, наряду с традиционным строительством на поверхности, отвечает принципу наиболее эффективного использования ресурсов городской территории.

АВТОР:
Екатерина ЕКИМОВА, специалист правового департамента Консалтинговой группы «Партнер»

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное