СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 22 июня

АРХИВ


Апрельские тезисы. Жилищное строительство в Челябинской области: ситуация революционная.

Строительный рынок и конкуренция

Фактическая средняя стоимость построенного одного квадратного метра общей площади жилья в 2005 году в среднем по области выросла против 2004 года на 28,96%, а против 2001 года – на 233.1% (соответственно 8,53 и 4,72 тыс. рублей). Стоимость строительства жилья в отдельных городах области за 2005 год выше среднеобластного: в Челябинске – 12,75 тыс. рублей, в Златоусте – 11,79 тыс. рублей, в Магнитогорске – 11,49 тыс. рублей, в Коркино – 11,22 тыс. рублей.

В области и Челябинске наблюдается очень высокий спрос на жилье, и этот спрос значительно превышает предложения. По этой причине за 2005 год цены на жилье выросли в среднем на 47,1%. В 2006 году продолжался рост цен, и на сегодня (март 2007) цена на жилье находится на уровне 30 – 35 тыс. рублей за один квадратный метр.

Причины роста стоимости строительства и роста рыночных цен

Фактическая стоимость строительства обусловлена:

  • ростом стоимости строительных материалов в среднем на 13.1%, тарифов на энергообеспечение, транспорт в среднем на 10  –  12%, и зарплаты строителей на 36.4%. Но эти показатели не учитывают дополнительный рост цен на строительные материалы, как правило, реализуемые заводами-изготовителями через многочисленные посреднические организации, в деятельности которых заводы заинтересованы. Эти расходы статистической отчетности не имеют, а расходы весьма существенны. Так, стоимость одной тоны цемента в декабре 2006 года на заводах «Уралцемент» составляла 2200 рублей, «Евроцемент» – 1992 рубля, а посредники продавали этот цемент по цене от 3000 до 3860 рублей;
  • отсутствием четкой градостроительной политики, наличием ряда административных барьеров, совершенно непредсказуемым документооборотом разрешительных документов на получение земельных участков, порочной системой согласования и экспертизы проектов, ростом (по всей видимости) коррупционных расходов.

Рыночная стоимость жилья возникла стихийно. Рост стоимости не имеет сдерживающих начал. Он обусловлен дисбалансом между значительно превосходящим спросом и предложением жилья. Практически рынок монополизирован. Пробиться на рынок строительства новым потенциальным застройщикам невозможно. Нет условий равной доступности земельных участков для дополнительных потенциальных застройщиков. Этому способствует явная недостаточность выставляемого на торги количества земельных участков, предоставляемых под застройку, а также неоправданно завышенная цена этих выставляемых на торги земельных участков. В силу указанного отсекаются потенциальные застройщики и, как следствие, полностью отсутствует конкуренция, без которой стабилизация рыночных цен, а за тем их снижение невозможны. Таков закон рыночной экономики.

По этим причинам естественно образован разрыв стоимости строительства жилья и его рыночной ценой, составляющий сегодня более 185%. Сумма разрыва, являясь сверхприбылью, полностью оседает в карманах сегодняшних монопольных застройщиков и до непосредственных строителей-подрядчиков не доходит. Такое положение создает капитал, позволяющий ограничивать число приобретателей земельных участков и препятствующий серьезному росту жилищного строительства.

Таблица 1. стоимость жилья.

 Показатель Период  2001 год  2004 год  2005 год  2006 год
 Фактическая стоимость строительства (без стоимости индивидуального жилья) тыс. руб.  4,89  9,43  12,35  ±15,0
 Стоимость на первичном рынке  6,88  13,59  22,89  3035,0
 Соотношение стоимостей в %  140,7  165,3  185,3  в 2 раза

Жилищное строительство

Жилищное строительство в Челябинской области всегда было проблемой из-за недостатка финансирования и строительных мощностей и в первую очередь недостатка продукции стройиндустрии. Сегодня добавились проблемы равной доступности и недостатка земельных участков для застройки и проблемы недостатка мощностей и сетей инженерного обеспечения. Сегодняшнее состояние людских, материальных и финансовых ресурсов еще не позволяет отказаться от крупнопанельного строительства жилья.

Да, панельные дома имеют недостатки, это низкая звукоизоляция, особенно от ударного шума, небольшой размер кухни, ванной комнаты и прихожей. Но это легко поправимо. Градостроительный кодекс позволяет выполнить модификацию панельных домов, и устранить указанные недостатки. Сейчас появилась потребность в социальном жилье, для предоставления малоимущим очередникам по социальным нормам в соответствии с Жилищным кодексом на льготных условиях. Этим социальным нормам соответствуют и отвечают квартиры в крупнопанельных домах. Сокращение жилищного строительства в Челябинской области вновь началось с переходом на рыночные условия экономики.

Из таблицы 2 видно, что ввод жилья с 1990 года сократился в 1,5-1,2 раза. В то же время ввод индивидуальных жилых домов вырос в 13 раз. Более половины индивидуальных домов построено в городах области. В текущем 2007 году эта тенденция продолжается.

Состояние обеспечения и потребность в жилье

Всего население области 3603.3 тыс. человек. В городах проживают 2947,7 тыс., на селе – 655,6 тыс. человек. Число нуждающихся в улучшении жилищных условий составляет порядка 65%. Более 23 тысяч семей южноуральцев проживает в ветхих и аварийных домах. Только в Челябинске ветхо-аварийный фонд в 2006 году составлял 240 тыс. кв. м.

Из числа неудовлетворенных жилищными условиями 83,7% и не планируют их улучшения из-за низких доходов, а 15 % населения Челябинской области (532,7 тыс. человек) проживают за чертой бедности.

На учете граждан-льготников, нуждающихся в жилье по договорам социального найма, на 1 января 2006 года состояло 75,0 тыс. семей, из них в ветхом и аварийном фонде проживало 11,6 тыс. семей, в общежитиях – 11,5 тыс. семей, в коммунальных квартирах – 9,4 тыс. семей. Из общего числа очередников 24,7 тыс. семей состоит на учете 10 и более лет.

Состояние обеспечения жильем семей, состоящих из одного человека равно 41 кв. м, из двух человек – 24 кв. м, из трех человек – 17 кв. м, из четырех человек – 14 кв. м, из пяти и более человек – 11 кв. м. По минимальным международным стандартам размер общей площади жилья на одного члена семьи должен быть не менее 30 кв.м. В большинстве индустриальных стран уровень обеспечения жильем составляет 40-50 кв. м общей площади на человека. В Челябинской области этот показатель равен в среднем 20,6 кв.м. Для достижения требований международного стандарта нам еще далеко. При нынешнем уровне строительства жилья для этого потребуется 70 лет.

Областная программа строительства жилья ставит задачу строить и вводить в эксплуатацию к 2010 году не менее 500 кв. м на 1000 жителей или вводить не менее 1800 тыс. кв. метров общей площади в расчетный год. Для достижения баланса между потребностью в жилье и объемом его строительства этого недостаточно. В дальнейшем потребуется строить порядка 2700-3000 тыс. кв. м ежегодно, возможно и более. Нужен серьезный расчет, сколько все-таки надо строить и вводить жилья. В расчете необходимо учесть демографический сдвиг населения в связи с выполнением национальных программ, ликвидацию аварийного и ветхого жилья, амортизационный ежегодный износ жилищного фонда и выбытие по этой причине. Перспективное улучшение комфортности жилья и ряд других причин, а также возможности стройиндустрии и необходимость ее развития. Кто будет делать этот расчет? Пока не ясно.

Определенным резервом увеличения ввода жилья является необходимое сокращение незавершенного производства, которое на 1 января 2006 года составляло 469 тыс. кв. м общей площади домов, или 78,6 % к объему введенного жилья в 2005 году. Этот показатель на 1 января 2007 года не улучшился. Это очень много. В объеме незавершенного производства числятся дома площадью 114 тыс.кв. м законсервированные, приостановленные или просто брошенные. Эти дома и земельные участки следовало бы выставить на аукционы, если владельцы в течение 2007 года не начнут строительные работы.

Таблица2. Объемы строительства.

 Ввод жилья в тыс. кв. метров в год

 1990

 2000

 2005

 2006

 Всего введено

 1536

 669

 1019

 1234

 в том числе индивидуальных жилых домов

 

 32

 153,5

 422,6

Сети и мощности инженерного обеспечения

Инженерное обеспечение строящихся объектов всегда было проблемой из-за недостатка финансирования. Эта проблема особенно остро стоит и сегодня. Эксплуатирующие организации, получая значительные прибыли, не стремятся к вкладу части прибыли в развитие сетей и мощностей инженерного обеспечения. Усилия этих коммерческих организаций (при определенном попустительстве чиновников администраций) направлены, с одной стороны, к лоббированию роста тарифов за пользование обеспечением, а с другой стороны, на навязывание застройщикам произвольных по объему условий строительства сетей и сооружений. Эти затраты застройщиками относятся на стоимость жилья.

Общественность не имеет информации, что делается в порядке выполнения Закона от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». Закон устанавливает порядок, по которому организации, эксплуатирующие сети и сооружения электро-, тепло-, водо-, газоснабжения, водоотведения и очистку сточных вод и входящие в коммунальный комплекс, должны вместе с органом муниципального самоуправления, на основе плана застройки населенных пунктов, разработать и согласовать в ЕТО (единый тарифный орган Челябинской области) инвестиционную программу развития сетей и мощностей коммунального комплекса, а затем отдать на утверждение в Представительные органы местного самоуправления эту программу, тарифы и поправки к ним на подключение к сетям создаваемых объектов недвижимости.

Законами определены источники финансирования инвестиционной программы:

  • финансовые средства стоимости подключения к сетям;
  • финансовые средства от продажи земельных участков на аукциона;
  • финансовые средства эксплуатационных организаций;
  • бюджетные средства целевого назначения и другие источники.

Требует решения вопрос, где аккумулировать и держать эти финансовые средства, как их расходовать и контролировать распределение средств. Построенные сети и инфраструктура будут собственностью муниципального образования и не могут быть «подарком» коммерческим организациям.

По сообщению эксплуатирующих организаций, муниципальные власти не полностью определились с перспективными площадками под застройку на ближайшие три-пять лет, и по этой причине задерживается разработка проекта инвестиционной программы.

Ипотечное кредитование строительства жилья

Банки снизили публично оповещаемый в пределах 14-20 годовой процент пользования ипотечным кредитом. Фактически кредит кредитополучателю обходится до 50 и более процентов за счет различных уловок, не освещаемых в прессе, но включаемых в кредитные договора. В Челябинске средняя месячная зарплата подавляющего числа нуждающихся в жилье граждан сегодня 6,5-8 тысяч рублей, а этих граждан более 60-65 процентов. Из более 9,9 тыс. выданных ипотечных кредитов только менее 300 кредитов выдано на приобретение жилья. Большинство граждан берут кредиты не на покупку своей первой квартиры, а на улучшение имеющихся жилищных условий, то есть на увеличение жилой площади. Значит подавляющему большинству граждан сегодняшний банковский ипотечный кредит недоступен.

Необходимо найти и создать другие формы и организационные структуры, которые могли бы предоставлять прозрачный и понятный для населения ипотечный кредит на жилье под не более четырех-пяти процентов годовых на срок до 20-25 лет. По решению учредителя – Правительства Челябинской области, такой организацией могло бы стать Агентство ипотечного кредитования. Агентство первоначально создавалось в целях выкупа у банков кредитных обязательств и последующей продажи для обеспечения рефинансирования, а прибыль должна была направляться на увеличение кредитной массы. Но эти цели не могли быть достигнуты и агентство «не сработало». Его преобразовали. Теперь агентство – коммерческая организация и, имея уставный капитал более 1 миллиарда рублей за счет бюджетных средств, т.е. средств налогоплательщиков, само выдает ипотечный кредит этим налогоплательщикам, нуждающимся в жилье, и по процентам равным банковским. Возникает вопрос, если банки выдают кредит из своих средств и там понятен и как-то объясним высокий процент, то здесь объяснить его невозможно. Тем более что бюджетные средства – это средства налогоплательщиков, в основном нуждающихся в жилье.

Проблемы управления строительной отраслью. Безопасность строительства

Крайне отрицательно на деятельность строителей и предприятий стройиндустрии сказывается отсутствие действенного органа отраслевого управления на уровне Федерации и региона. Практически отсутствует орган технической политики, определяющий направления перспективного развития отрасли, подготовки и издания нормативных технических и технологических правил, организации подготовки кадров строителей. Нет органа, который мог бы координировать разработку региональных норм градостроительного проектирования, опережающего перспективного сбалансированного развития стройиндустрии, курирования вопросов безопасного ведения строительно-монтажных работ и построенных зданий. Действующие в нашем регионе Министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства, как и областное Управление строительства и архитектуры за время годового контакта с ними показали весьма малую эффективность из-за структурной несостоятельности, отсутствия перспективного мышления, четкого понимания задач и сферы деятельности. Действующие чиновники этим требованиям не отвечают. Положение усугубляется отсутствием в их составе с достаточным опытом профессионалов: строителей и работников стройиндустрии.

Симбиоз строителей, коммунальщиков и дорожников не способствовал развитию строительной отрасли, а вернее, не мог и не может предотвратить дальнейшую деградацию, возможный разлад и распад отрасли. Уже сегодня осуществить среднюю или крупную стройку будет задачей крайне сложной, хотя ранее такой проблемы не возникало. Через год-два возникнет проблема обеспечения строек продукцией строительной индустрии. Возникнет проблема безопасности построенных зданий, строений и сооружений.

А как быть с ежегодным ветшанием жилищного фонда, с экономией энергоресурсов?

Построенные здания, строения и сооружения, готовые к эксплуатации, по природе своей, как правило, безопасны. Опасность возникает в процессе нерадивой эксплуатации, когда отсутствуют паспорта на здания, не проводятся регулярные осмотры состояния и не ведется соответствующая документация. Не выполняются восстановительный и капитальный ремонты, отсутствует внятное финансирование ремонтов и, самое главное, законодательно не закреплена персональная ответственность руководителей соответствующих структур, выполняющих эксплуатацию этих зданий, строений и сооружений. Из-за неэффективности существующей системы эксплуатации продолжается ветшание жилищного фонда области. Мы убеждены и считаем, что смотреть на строительную продукцию глазами временщиков дальше нельзя, пора это осознать и разделить задачи строительства и эксплуатации на две самостоятельные функции.

Градостроительный, Земельный кодексы и другие законодательные акты

Градостроительный и Земельный кодексы (в редакции закона от 18.12.2006 года № 232-ФЗ), будучи весьма прогрессивными законодательными актами, направленными на выполнение национальной программы строительства жилья, радикально изменили сложившуюся систему градостроительной деятельности. Полностью убрали административные барьеры и демонтировали существующий порядок предоставления земельных участков. Определили обязательность изготовления Градостроительного плана земельного участка, предоставляемого под застройку. Установили стройную единую систему согласования и экспертизы проектной документации, возложив эти обязанности только на органы архитектуры и региональные органы Госстройнадзора и Госстройэкспертизы. Установили порядок получения разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию построенных объектов. Кодексы устанавливают правила застройки земель иного назначения, прилегающих к населенным пунктам (в том числе земельные участки межселенных территорий), и включения этих земель в состав населенных пунктов и перевода в необходимую категорию использования. Также установлен порядок застройки в населенных пунктах земельных участков, занятых аварийными жилыми домами и другими зданиями. Предоставлено право региональным властям создания региональных органов Госстройнадзора и Госстройэкспертизы. Предусматривается создание Федерального и регионального органа надзора и контроля исполнения градостроительного
законодательства.

Кодексы предусматривают издание ряда нормативных правовых актов областными и местными органами власти. Однако из-за их отсутствия этих документов Градостроительный кодекс в нашей области не работает. Как не действует ряд статей Земельного кодекса. Перспективы задействования еще в текущем году этих правовых актов пока не просматриваются.

Сегодняшнее положение в Челябинске и области мало чем отличается от того, что было в предыдущие годы. Чтобы получить земельный участок для строительства жилья, застройщикам все еще надо собрать сто сорок и более подписей чиновников различных служб. В этот процесс вовлечено свыше двадцати различного рода организаций. Из них более половины не имеют на этой стадии прямого отношения к строительству. Чтобы получить разрешение на проектирование, надо затратить полтора-два, а то и три года на сбор документов. Нужно неоднократно обратиться в Управление архитектуры, работники которого вновь и вновь будут посылать вас по кругу разного рода инстанций.

Такой документооборот, непрозрачный и непонятный, задерживает оборот финансовых средств, увеличивает сроки строительства, расходы застройщика и в конечном итоге – стоимость жилья. Градостроительный кодекс упорядочивает систему документооборота: прохождения и оформления разрешительных и проектных документов, что уменьшает общее количество подписей чиновников до 35-40 и в два-три раза сокращает сроки получения этих документов, а для жилищного строительства достаточно будет двух месяцев.

Причины, создавшегося состояния, ведущего в тупик

  • Это отсутствие правовых актов регионального и муниципального значения, издание которых предусмотрено Градостроительным кодексом.
  • Это отсутствие условий равной доступности земельных участков для застройщиков. Не подготавливаются и не проводятся аукционы, отвечающие правовым положениям законодательства и здравому смыслу в определении стоимости земельных участков, что отсекает возникновение условий конкуренции среди застройщиков и среди строительного сообщества.
  • Это отсутствие четкого и прозрачного регламента документооборота, определяющего взаимодействие органов властных структур, причастных к строительству, и застройщиков, и строительного сообщества.
  • Это организационные проблемы, требующие решения.
  • Это отсутствие взаимопонимания и взаимодействия органов власти с общественным объединением строительного сообщества. Руководители органов власти еще полностью не осознали, что в наше время, без поддержки общественных организаций, решать возникающие проблемы уже невозможно. Существующее Челябинское городское объединение (Ассоциация) строительного сообщества городской администрацией не признается, а попытка создания «карманного» союза строителей не сработала.
  • До сих пор действуют условия монополизма и коррупции.

Создается впечатление, что чиновники по своему состоянию уже не могут, да и не желают внедрять в практику кодексы и другие правовые документы. Они не хотят изменять сложившуюся внеправовую систему строительства. Систему, которую сами создали и культивировали более пятнадцати лет.

Какова же цель, которую хотят осуществить наши руководители?

Если цель состоит в осуществлении национальной программы строительства доступного для населения жилья, то необходимо проявить политическую волю и, не теряя времени, принять на уровне области и муниципальных образований ряд нормативных правовых документов, обеспечивающих выполнение федеральных законов, регламентирующих строительство.

Выводы и предложения

Мы, понимая и придавая самое серьезное значение выполнению национальной программы строительства жилья, безопасности при строительстве и эксплуатации построенных зданий, строений и сооружений, полагаем необходимым:

  • Рассмотреть, утвердить и задействовать прилагаемые при этом «Мероприятия по строительству жилья в Челябинской области».
  • Ускорить подготовку и издание правовых актов регионального и местного значения, обеспечивающих ввод в действие градостроительного законодательства, для чего использовать подготовленные Ассоциацией предприятий строительной отрасли Челябинска проекты Правил (см. пункт 1).
  • Подготовить и издать Положение о региональном органе Челябгосстройнадзора и Положение о региональном органе Челябгосстройэкспертизы.
  • Создать обособленное Министерство строительства Челябинской области.
  • Способствовать законодательно или Постановлениями Правительства РФ четкому определению задач, порядка работы и ответственности организаций коммунального хозяйства.

При подготовке материала использованы материалы аналитической записки Областной службы статистики

АВТОР:
Леонид Семичастный, Юрий Каменец (АПСО)

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное