—“–ќ…Ё —ѕ≈–“
—“–ќ…Ё —ѕ≈–“
—егодн€ 24 окт€бр€
ћќЌ»“ќ–»Ќ√ ÷≈Ќ
ћќЌ»“ќ–»Ќ√ ÷≈Ќ

ј–’»¬


—“–ќ»“≈Ћ№Ќјя Ё —ѕ≈–“»«ј ѕ–≈¬–ј“»Ћј—№ ¬ ћќЌ—“–ј

Ќа конференции в ≈катеринбурге российские архитекторы предложили изменить √радостроительный кодекс (√ ). —вои предложени€ по его содержанию —оюз архитекторов страны озвучивает с 2004 года, но пока безуспешно.

ѕроект √  разработал институт экономики ≈катеринбурга на американские деньги. Ђѕоэтому, Ц считает главный архитектор проектов ”ралЌ»»проект –јј—Ќ ƒамир —афин, Ц получилс€ Ђслепок с американского градостроительного кодекса, где принцип один: поделить и продатьї.
ѕрошедшие три года показали: кодекс работает, но далеко не идеально. ѕервый вице-президент —оюза архитекторов –оссии јлексей ¬оронцов считает достижением то, что √  не остановил строительство, а система проектировани€ даже укрепилась.
ќднако говорить о прорыве в массовом строительстве €вно не приходитс€. ѕродажа через аукцион подготовленных участков (то есть оборудованных инженерными сет€ми) привела к тому, что земл€ взлетела в цене. Ќапример, участок площадью 1,2 га в микрорайоне Ђёг центраї продаетс€ за 270 млн. рублей. ѕоскольку там можно реализовать максимум 30 тыс€ч квадратных метров, то выход один: поставить две башни по 25 этажей. «аказчики, можно не сомневатьс€, пойдут именно по этому пути.
—уществует и второй аспект: земл€ еще до начала строительства Ђвноситї в стоимость квадратного метра 8-9 тыс€ч рублей. ѕлюс плата за подключение в размере 4-5 тыс€ч и кредиты в банке под 15% годовых, что за три года реализации выльетс€ в 45%. јукцион, считают специалисты, выгоден банкам и крупным московским девелоперам, которые покупают землю дл€ перепродажи. —ледовательно, нова€ практика никоим образом не удешевл€ет строительство, а проблем, отмечают архитекторы, создает предостаточно.
–уководитель √лавархитектуры ≈катеринбурга ћихаил ¬€ткин утверждает, что у городских бюджетов не хватает денег на проведение отселени€ и подготовку участков: на это могут уйти дес€тки лет. ≈сли бы существовала нека€ госкорпораци€, котора€ строила бы инфраструктуру и готовила площадки, то вопрос отпал бы сам собой. Ќо сейчас, когда бюджет города должен напр€гатьс€, чтобы найти деньги, не очень пон€тно, как в этих услови€х достигать показател€ в один квадратный метр сдаваемого жиль€ на человека ежегодно, не говор€ уже о двух с половиной, как в —Ўј.
¬озникла и еще одна коллизи€: сейчас земл€ межуетс€ в отсутствие эскиза и проекта застройки. ≈сли раньше сначала готовили планировки, где Ђпрорисовывалиї инженерную инфраструктуру, сети, ширину улиц, создавали эскиз застройки, после чего можно было садитьс€ и спокойно делать кварталы, то сейчас без эскиза необходимо каким-то образом разделить, отмежевать и продать участки. ћихаил ¬€ткин нацеливает проектировщиков на разработку эскизов прежде чем начать межевание, но получаетс€ это не всегда и не везде.
Ќапример, в коттеджном поселке Ђѕалниксї не могут вдоль улицы проложить водопровод и канализацию, их приходитс€ частично вести по участкам, что запрещено нормативами. ”лицу же расширить невозможно, ибо земл€ находитс€ в частной собственности. Ѕезусловно, Ђѕалниксї в своих проблемах не одинок, в св€зи с чем архитекторы говор€т, что нельз€ делить землю без эскиза и проработки профил€ улиц Ц иначе будет сталкиватьс€ очень много интересов.
Ёксперты полагают, что нужно иметь земельные резервы и дл€ исключени€ описанных выше коллизий, и дл€ дальнейшего развити€ инфраструктуры. ¬ рамках ныне действующего √  сделать это крайне сложно. Ћюбопытно, что французские архитекторы еще в 1991 году советовали российским коллегам не совершать их ошибок, т.е. не передавать землю в частную собственность, поскольку это сильно затрудн€ет градостроительную политику. –осси€, однако, пошла по этому пути, и сегодн€ тыс€чи людей зан€ты межеванием, регистрацией, учетом частных земель.
ѕоскольку частна€ собственность стала уже фактом, эксперты предлагают повли€ть на ситуацию следующим образом: раздавать землю под частную застройку бесплатно. ѕоследстви€ этого шага трудно переоценить как в плане развити€ земельного рынка, так и в плане жилищного строительства. Ќо, к сожалению, пока преобладают противоположные тенденции: пожарные, эксперты и другие контролирующие органы не только отбивают вс€ческое желание строитьс€ у граждан, но и создают Ђголовную больї самому государству.
Ќапример, если выполн€ть все требовани€ –оспотребнадзора к возведению жиль€, детских садов и школ, то национальные проекты обойдутс€ значительно дороже. ƒопустим, школа не может быть рассчитана более чем на 1 тыс€чу мест и должна располагатьс€ на 3,5 га земли; проезды же вокруг нее не могут быть ближе 170 метров, то есть надо приплюсовывать еще 3 га Ц при нынешней-то стоимости землиЕ
—егодн€ застройщики по 6-8 мес€цев обивают пороги госэкспертизы. Ёксперты же, утверждают архитекторы, узурпировали право толковани€ —Ќиѕов и —анѕиЌов. Ћюбопытно, что в √  сегодн€ написано, что индивидуальный заказчик может построить дом без проекта. –аньше, говор€т архитекторы, интересы всех сторон учитывали —Ќиѕы, а сегодн€ –оспотребнадзор утверждает, что ему дела нет до этих норм и правил.
¬ ≈вропе государственна€ экспертиза об€зательна только дл€ крупных проектов. «аказчик вправе нан€ть независимую фирму, котора€ возьмет 1% от стоимости строительства, но зато проверит чертежи архитектора и подр€дчика, заставит исправить, если есть недочеты. Ёксперт может приехать потом на стройку и проверить качество работ, поскольку дорожит своей репутацией. ¬ –оссии конкуренции среди экспертов нет, потому что создали монстра. ¬ итоге государственные эксперты загружены работой на годы вперед, а съездить на стройку и посмотреть, что на самом деле получилось, им просто некогда. Ѕезусловно, нынешнюю практику сложно назвать строительным контролем.
ƒамир —афин убежден, что необходимо подкорректировать √радостроительный кодекс. ѕо его словам, в исправлении нуждаютс€ три вещи. ¬о-первых, надо утвердить четкий пор€док в работе: сначала генеральный план, проект детальной планировки с эскизом застройки, проекты застройки и только после этого межевание. ¬о-вторых, изменить нормативную базу: нынешний —ѕ (свод правил), Ц утверждает —афин, Ц увеличивает стоимость строительства минимум на 15%. ¬-третьих, убрать монополизм в экспертизе, который съедает врем€ и нервы.
–уководитель свердловского отделени€ —оюза архитекторов –оссии ¬ладимир ’олмецкий ничуть не удивлен нынешним положением вещей: Ђ¬се ведь хотели строить так, как им хочетс€. «ачем же сегодн€ удивл€тьс€, что все так плохо? ѕлохо так потому, что √радостроительный кодекс такой. ¬ы часто встречали в нем слово архитектор? ¬сем же пон€тно, кто сегодн€ печет блины и тачает сапоги. ћы вынуждены идти по англо-саксонскому пути, потому что это вопрос конкуренции. Ќо быстро у нас не получитс€: существуют традиции и ментальность особа€. Ќужно врем€, чтобы мы могли говорить на Ђзападном €зыкеї без акцентаї.

ј¬“ќ–:
¬ладимир “≈–Ћ≈÷ »…, јѕ»

 

ƒобавить комментарий
јвтор  
—ообщение  
 
  ќпубликованные сообщени€ €вл€ютс€ частными мнени€ми лиц, их написавших. –едакци€ сайта за размещенные сообщени€ ответственности не несет.

ќѕ–ќ—
 аков ¬аш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношени€ к строительному бизнесу

—“–ќ…Ё —ѕ≈–“

јдрес редакции: г. „ел€бинск, —вердловский пр. 2, офис 213
“елефон: 247-70-46
Cоздание сайта: ЂЁкспресс ƒизайн √руппї


–азное