СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 26 апреля
МОНИТОРИНГ ЦЕН
МОНИТОРИНГ ЦЕН

АРХИВ


СКОЛЬКО СТОИТ ОТРЕМОНТИРОВАТЬ ДОМ?

Недавно Ассоциация строителей России и Союз инженеров-сметчиков разработали нормативы предельной стоимости проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов.

О том, что представляют собой эти нормативы и как их можно использовать, рассказывает директор Департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент Союза инженеров-сметчиков Павел ГОРЯЧКИН.

— Обычно застройщика интересует ответ на классический вопрос: «Сколько стоит дом построить?». А вот во что обойдется ремонт этого дома, они порой даже и не задумываются. Между тем разобраться с этой проблемой важно именно сегодня. Надо ведь не только строить, но и своевременно ремонтировать дома. Жилищный фонд страны составляет около трех миллиардов квадратных метров. Какую часть этого фонда отнести к ветхому и аварийному жилью? Точного ответа мы не знаем. Разные ведомства называют разные цифры. О чем это говорит? Да о том, что нормальной инвентаризации технического состояния жилищного фонда в стране до сих пор не проводилось.
Проблема капитального ремонта существующего жилищного фонда крайне актуальна. Мы подходим к такой черте, когда даже возрастающие объемы нового строительства не смогут перекрыть выбытие жилых зданий по ветхости.
Очевидно, надо провести санацию и реновацию домов первых массовых серий. Но не будем забывать, что есть еще здания дореволюционной постройки, есть бараки, деревянные и щитовые дома. Многие постройки 60 и 70-х годов были рассчитаны на 30 лет эксплуатации. Состояние конструктивных элементов этих зданий таково, что мы можем столкнуться уже не с единичными случаями обрушений, — они грозят приобрести веерный характер. И это перспектива ближайших лет.
Поэтому Президент России Владимир Путин поставил в качестве одной из важнейших задач приведение жилищного фонда в надлежащее состояние и решение проблемы аварийного жилья. По закону многие дома должны быть признаны аварийными, после чего в течение суток жильцов следует отселить. Но поскольку отселять некуда, да и закона такого нет, на это закрывают глаза.
Кое-какие нормы прописаны в Жилищном кодексе РФ. Хотя четкого понимания, какое здание следует признать аварийным, у нас пока нет.
Президент поставил беспрецедентную по своим масштабам задачу. Во исполнение ее 21 июля этого года был принят Федеральный закон № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», создается государственная корпорация. Под это выделены весьма значительные средства. Я не могу сказать, что их будет достаточно. Но, учитывая софинансирование из региональных бюджетов и средств частных инвесторов, эту задачу можно начать решать, не откладывая.
В регионах сейчас озабочены тем, как сформировать заявку на получение средств Фонда, как составлять адресные программы, какой методикой пользоваться. Им ведь надо определиться и с физическими объемами капитального ремонта зданий, и с оценкой стоимости этого ремонта. Но официальных разъяснений на этот счет нет. А время-то идет, октябрь уж наступил…
Союз инженеров-сметчиков и Ассоциация строителей России решили восполнить пробел. Мы разработали нормативы предельной стоимости на основные виды ремонта для основных типов зданий и конструктивных элементов. Такие нормативы могут стать инструментом планирования и выделения средств. Естественно, что по каждому конкретному объекту в дальнейшем придется составлять полноценный проект производства ремонтных работ, всю необходимую сметную документацию. На уровне же регионов и Федерации в целом излишняя детализация только запутает дело. Тут нужны укрупненные показатели, учитывающие основные затраты на ремонт без привязки к конкретному объекту, а только к типу здания и виду ремонта. То есть затраты как бы усредняются.
Кстати, само понятие нормативов предельной стоимости взято нами из уже упомянутого Закона № 185. Роль инструмента планирования отведена этим нормативам самим законодателем. Давайте проследим, во что же сегодня обойдется полноценный капитальный ремонт одного дома?
Если взять наиболее распространенный дом в 4-5 этажей и общей площадью квартир порядка 3,5 тысячи квадратных метров, его полный ремонт будет стоить от 40 до 60 миллионов рублей.
При разработке нормативов мы разбили все существующие здания на несколько групп. Во-первых, по времени их строительства (дома дореволюционной постройки, эпохи советского конструктивизма, первых массовых серий, панельные и так далее). Во-вторых, по состоянию конструктивных элементов и физическому износу. Далее для каждого региона Федерации мы нашли удельные показатели затрат в расчете на квадратный метр общей площади жилья. Виды капитального ремонта, как я уже говорил, тоже могут различаться. Для каких-то зданий необходим крупный ремонт (со сменой перекрытий и другими существенными переделками), для других – можно ограничиться щадящим ремонтом (без смены перекрытий). Возможен также капитальный ремонт отдельных элементов зданий (фасадов, кровли, инженерных систем). Вот с такой детализацией и на основе средневзвешенных цен определены удельные затраты на ремонт по каждому региону и по Федерации в целом. Есть таблица поправочных коэффициентов.
Предлагаемые нами нормативы предельной стоимости рассчитаны для 2008 года в среднегодовых ценах. Это сделано для того, чтобы нормативами можно было пользоваться в течение года без корректировок. Хотя понятно, что в первом полугодии реальная цена отстает от среднегодовой, а во втором — опережает. Но в целом по году это усредняется, и полученный таким образом норматив полностью отвечает задаче планирования средств на капитальный ремонт в масштабе региона. Детальный же расчет, как мы помним, будет в дальнейшем определен в сметной документации для конкретного объекта.
По нашим оценкам, полный ремонт (реконструкция) жилья в 2008 году в среднем по России будет стоить (в удельном выражении) 16 520 рублей за квадратный метр общей жилой площади. Для щадящего ремонта сумма существенно меньше – 5 550 рублей (по старым каменным зданиям) и 1 847 рублей (по домам массовых серий). Конечно, аналогичные показатели по регионам заметно разнятся, так как есть региональные различия и в стоимости материалов, и в уровне оплаты труда строителей, и в степени механизации строительных работ.
Есть отдельные нормативы, например, для капитального ремонта мест общего пользования (то есть без ремонта жилой площади). По стране в целом такой норматив составляет 562 рубля.
Из таких вот «кирпичиков» можно быстро сформировать укрупненную стоимость капитального ремонта объекта в любом регионе и оценить стоимость всех ремонтных работ на предстоящий год. Все нормативы приведены без учета НДС. Раньше у строителей была льгота по НДС (сейчас она осталась только по реставрационным работам).
Но вернемся к нормативам предельной стоимости. Это новшество таковым вовсе не является. Что-то подобное у нас уже было. Были нормативы и прейскуранты на строительство зданий (как жилых, так и промышленных). Были расчеты затрат на миллион рублей стоимости строительно-монтажных работ (так называемые «миллионники»). Всем этим занимался Госплан СССР. Сейчас мы начинаем понимать, что от планирования никуда не деться. Плановый инструментарий необходим и в рыночной экономике. Нормативы предельных затрат начинают внедрять в автодорожном строительстве. Мы сейчас завершаем разработку таких нормативов для ремонта зданий социальной сферы — школ, больниц, административных зданий. На выходе у нас нормативы на снос зданий (включая рекультивацию территорий). Словом, процесс пошел.
Создание инструментов для укрупненного планирования не освобождает нас от совершенствования инструментов точного сметного расчета. Еще два года назад мы разработали и выпустили нормы и расценки на капитальный ремонт. Почему мы это сделали? Да потому, что сметчикам это необходимо в работе, а таких норм и расценок не было. Ни Росстрой, ни Минрегионразвития РФ ничего не предприняли для их разработки. Меня всегда поражало равнодушие чиновников к насущным проблемам нашей практики. Когда разрабатывался Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», подпрограмму ликвидации ветхого и аварийного жилья вообще убрали из проекта! И это в нашей стране, где капитальный ремонт жилых зданий на полтора десятилетия был практически забыт! И только теперь, когда в дело вмешался Президент России, начали что-то делать.
Но трубить победу рано: мы разработали нормативы предельной стоимости проведения капитального ремонта, без которых невозможно взяться за восстановление жилищного фонда всерьез. Без них распределение средств на эти цели превратится в еще одну лакомую кормушку для чиновников. Создание нормативов было инициировано общественными организациями — Ассоциацией строителей России и Союзом инженеров-сметчиков. А где же те, кто должен был этим заниматься по долгу службы? Их не видно и не слышно.
Этим вопросом могла бы заняться соответствующая госкорпорация. Но она, к сожалению, пока не сформирована. Даже руководитель не назначен. А в принципе утверждать подобные нормативы, на основе которых будут выделяться значительные государственные средства, надо на уровне Правительства РФ. Сделать это крайне важно. Без них регионы как без рук.

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное