СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 19 июля
ОБОРУДОВАНИЕ
СВАИ БЕЗ ШУМА
МОНИТОРИНГ ЦЕН
МОНИТОРИНГ ЦЕН

АРХИВ


Офисная недвижимость Уфы: дефицит качества

На фоне бурного экономического роста в Республике Башкортостан продолжается рост спроса на офисную недвижимость. Это обусловлено тем фактором, что на рынке появляется все больше компаний, испытывающих необходимость разместить персонал. Цены в сегменте офисной недвижимости соответственно отвечают на растущий спрос.

В столице республики – Уфе наблюдается острая нехватка именно высококачественных офисных помещений. Предложения рынка готовых помещений – это в основном недавно построенные здания или реконструированные объекты. Для города характерно недостаточное количество специализированных офисных центров.
London Consulting&Management Company в августе 2007 года провела исследование и подготовила отчет по рынку коммерческой недвижимости Уфы в сегменте офисной недвижимости. Как показали результаты исследования, на сегодняшний день в городе наблюдается серьезный дефицит качественных помещений под офисы, а объектов класса «А» в городе нет вообще.
Продолжающийся в последние годы рост экономики, создающий благоприятные условия для развития и улучшения бизнеса и повышающий спрос на качественные офисные помещения, видимо, никак не отразился на Уфе. По мнению специалистов LCMC, общий объем предложения офисных помещений всех классов в бизнес-центрах города по состоянию на июль 2007 года оценивается на уровне 200 000 кв. метров, при этом на долю качественного предложения (все сегменты, за исключением сегмента «С2»), приходится 93 500 кв. метров.
Структура рынка свидетельствует о том, что на долю офисных площадей в наиболее качественных бизнес-центрах приходится менее 50% от общего объема предложения в городе. Офисные центры Уфы представлены в основном зданиями бывших НИИ. Новое строительство практически не велось с советских времен, за исключением ряда объектов, вновь построенных или реконструированных с 2000 года.
Особый интерес для анализа представляют наиболее качественные бизнес-центры – сегменты классов «А» и «В», в связи с тем, что данные объекты относительно сравнимы с наиболее развитыми в России столичными рынками. Так как в городе отсутствуют объекты класса «А», то рассматриваться будут только бизнес-центры класса «В», среди которых только два объекта в полной мере соответствуют параметрам данного класса, их можно отнести к подтипу «В1». Это БЦ «УралСиб», расположенный на улице Крупской, и ТОЦ «Александровский пассаж» по улице Карла Маркса.
На данный момент спрос на офисы в основном формируют местные компании, которые зачастую соглашаются на аренду помещений с невысоким уровнем качества отделки и нетребовательны к качеству и наличию сопутствующих услуг. Главным критерием оказывается удобство расположения здания по отношению к поставщикам и клиентам конкретного арендатора. Арендаторы данного типа размещаются в бизнес-центрах класса «С» и ниже. Другой целевой аудиторией являются межрегиональные российские и иностранные компании, которые используют в своей деятельности труд высококвалифицированных специалистов, нуждаются в хорошо оборудованных переговорных площадках и визуальных символах высокой репутации. Таким компаниям, как правило, требуются относительно большие по площади помещения с высоким качеством отделки, расположенные в престижных частях города, именно они формируют спрос на объекты класса «В».
Во втором полугодии 2007 года в Уфе ожидается ввод нескольких новых офисных центров. Всего до конца года заявлено к вводу в эксплуатацию 8 бизнес-центров, к наиболее крупным из которых относятся торгово-офисный центр класса «В», расположенный в на пересечении улиц Рихарда Зорге и Халтурина, офисной площадью 6 900 кв. метров и административное здание на пересечении улиц Карла Маркса и Пушкина, офисной площадью 6 000 кв. метров, класса «С». Но, к сожалению, ввод данных объектов не улучшит ситуацию на рынке и не восполнит дефицит качественных площадей.
На рынке Уфы будут появляться все более качественные офисные помещения в составе бизнес-центров и торгово-офисных центров. У заказчиков, инвесторов, проектировщиков и застройщиков на сегодняшний день есть уверенность в успешной реализации офисных площадей. Как правило, еще на стадии проектирования крупного коммерческого объекта определяются якорные арендаторы, которые берут в аренду целые этажи. Логично, что арендодатели (собственники) первоначально стараются сдать всю площадь одному (якорному) арендатору. Иметь несколько якорных арендаторов выгоднее и проще в управлении, но в бизнес-центре этого добиться сложнее, чем в торговом центре.
Надо заметить, что возрастает долевое участие в строительстве бизнес-центров. При его удачном расположении и инвестиционной привлекательности многие площади к моменту сдачи в эксплуатацию уже бывают распроданы.

АВТОР:
Татьяна ИВАНОВА, сеть агентств недвижимости «Эксперт»

 


Комментарии
покупатель 2010-05-19 01:55:33
В Уфе цены падали, падают - и будут падать. Цены за 2009 год упали на 30%, и упадут еще, так как период инфляции прошел. И будут падать еще, так как есть такие понятия – покупательная способность и себестоимость жилья. Мало того цены были искусственно взвинчены самими продавцами. Продавцы выставляя на продажу квартиру свое жилье допустим в 1 миллион рублей и не желая оплачивать услуги агентств недвижимости, говорили им – продавайте – все что сверху «ваше», риэлторы накидывали за свои услуги 50-100 тысяч рублей. Через месяц уже другие продавцы – просили риэлторов сделать тоже самое. И в конце концов цены были настолько взвинчены, что на сегодня квартиры продают и покупают риэлторы сами у себя, занимаются простым обменов через куплю продажи, так как нет покупательной способности населения. Покупательная способность – это, когда спрос и предложение на квартиры имеет равнозначный интерес. То есть продавцы согласны продать по определенной цене, а покупатели могут купить по предложенной цене. Простой пример: возьмем продуктовый рынок – продукты питания имеют определенный срок хранения, и если они не будут проданы за день или 2-3 дня, то их просто-напросто выкинуть, так как они испортятся – и цены на эти товары регулируются очень просто – методом торговли – утром цена одна, а после обеда уже другая. Также очень многие фрукты и овощи имеют очень ограниченный период продаж – неделю или две. Или, к примеру, вещевой рынок – тут уже спрос на одежду или обувь носит сезонный характер, что-то покупается или продается только летом или зимой, а если еще и прошла мода на какие-то вещи – то эти товары просто-напросто распродаются по себестоимости. И продажа комнат или квартир практически ничем не отличается от продажи продуктов или вещей – единственное может понятия другие или цены. Но недвижимость - это такой же товар, и здесь также есть свое качество дома или квартиры и мода на него. И люди сами также торгуются, продавая или покупая жилье. То есть на продажу продавец может выставить по любой цене, хоть 5 хоть 10 миллионов рублей, вся суть в том, что захотят ли купить это жилье по такой цене. Классический пример с 1к.кв. - на сегодняшний день: в связи с прибавлением в семье детей, люди хотят продать однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную квартиру. На продажу выставили за 1.300.000 рублей. А на покупку начали присматривать – но цены то на двушку идут уже от 1.800.000 рублей. Казалось бы, есть материнский капитал в 300.000 рублей, но все равно нужно еще 200.000 рублей – которых нету. Брать кредиты нет смысла, так как переплата идет такая, сколько и занимаешь. В отличие от мировых процентных ставок в до 1%, у нас они 20%-30%. И тем не мене, казалось бы цены рыночные, все выставляют по таким же ценам, вроде бы все ходят к друг другу смотрят, но никто не хочет или не может покупать по таким ценам. Некоторые, выставив на продажу, снимают её с продажи, точнее надеются, что наступят лучшие времена, что появиться клиент, которому нужна квартира в этом доме, в этом подъезде, и этот клиент будет готов заплатить эту цену. Но такие объявления висят годами, так их никто и не покупает. Естественно каждый продавец хочет продать по максимуму свое жилье, но в конце концов после 2-3 месяцев рекламы, все начинают понимать, что желаемая цена нереальна и она начинает снижаться. Или же риэлторы предлагают клиенту искать покупателей на обмен, или людей у которых идет «цепочка продаж и покупки», которые готовы скинуть цену, если «в цепочке» согласны сделать тоже самое. И самое интересное, месяц другой поисков и такие схемы находятся. И вопрос оплат или переплат сам собой отпадает. Теперь по себестоимости. Тут вообще интересные рассуждения идут от некоторых покупателей. Никто не хочет покупать втридорога б/у недвижимость, которое морально устарело, которое без удобств, ремонт которых не оправдывает тех средств. Очень многие квартиры стыдно назвать квартирами, больше подходят такие названия как скворечник, конура или помойка. Большинство подъездов вечно засраны и зассаны, без окон и дверей. И жители живут по принципу «дермо моя родина», или «я тут родилась – я тут умру» Или например как говорят сами строители – зачем покупать втридорога б/у недвижимость, которое буквально через 5-10-20 лет пойдет под снос, 80% домов изживают свой срок, очень многие скоро начнут разваливаться сами по себе. Некоторые строители приводят такие простые расчеты, можете сами проверить через поисковики: размеры кирпича в мм - 250х120х65, на 1 кубометр кладки расходуется - 404 кирпича и 0,25 раствора. На 1 кв.м. кладки одинарного кирпича, в 1 кирпич (толщина кладки 25 см) Без учета растворных швов расходуется 128 шт. С учетом растворных швов 102 шт., в 1,5 кирпича (толщина кладки 38 см) =без 189шт=с 153шт, в 2 кирпича (толщина кладки 51 см) =без 256=с 204, в 2,5 кирпича (толщина кладки 64 см) =без 317=с 255шт. Цена 1 кирпича 5,5 рубля, ну тут дальше и сами можете помножить и посчитать и рассчитать себестоимость квадратного метра жилья… Ну и сами можете прикинуть насколько их аргументы интересны - не покупать б/у жилье, а лучше самим строить жилье. Не зря же правительство обозначило максимальную цену на жилье в 30.000 рублей, хотя ее себестоимость в 5 раз ниже… Или взять такой фактор как расположение квартиры или дома в Уфе, и где нибудь в Салавате Ишимбае Мелеузе, или в каком нибудь райцентре или деревне. Расходы на строительство дома везде одинаковые – цены на стройматериалы везде одинаковые. А вот продажные цены в деревне выставляют 300-500 тысяч рублей, в Мелеузе 600-900 тыс.руб., а в Уфе 1-1,5 миллиона рублей – ну разве это не абсурд... Зачем покупать квадратный метр за 40-50-60 или 100.000 рублей, когда ему красная цена 10-15 тысяч рублей с учетом всех издержек, откатов и интересов. Вообще удивляюсь лохам, которые покупают в Уфе 10-15 квадратов за 700-900 тысяч рублей – вот придурки, да лучше в деревне постройте 2 дома и живите как настоящие башкиры. Ведь не зря же на сегодняшний день новостройки стоят намного дешевле вторичного жилья… Так что мое мнение как покупателя – цены будут падать!!! Зачем покупать дерьмо – не проще сказать строителям, чтобы строили больше качественное и дешевое жилье. Если кто-то скажет что нет денег, сразу хочу спросить, куда чиновники Уфы ежемесячно тратят полмиллиарда рублей (строят себе коттеджи за 20-30 лямов, покупают себе джипы, каждый месяц по заграницам, детей своих обучают за рубежом? Асфальт на проспекте Уфы скоро станет золотым…) В Уфе более 340 тысяч квартироплательщиков жилья, каждая семья платит квартплату как минимум 1500 рублей. (340.000х1.500=510.000.000) Себестоимость 5-и этажки 25 миллионов, а 9-этажки 50-60 миллионов рублей… Я просто понять не могу – почему мы простые люди – должны ждать социальное жилье десятилетиями? Почему мы должны работать и зарабатывать десятилетиями? Почему мы поколение наших ветеранов, отстоявших нашу Родину от фашизма, живем хуже чем фашисты? Или может наши чиновники фашисты?
Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное