СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 19 июля
МОНИТОРИНГ ЦЕН
МОНИТОРИНГ ЦЕН

АРХИВ


Офис на законных основаниях

(продолжение, начало в предыдущем номере)

В предыдущем номере мы начали публикацию на тему получения земельного участка под строительство офисного здания путем приобретения существующего строения (как правило, жилого дома), в перспективе подлежащего сносу.

Карта градостроительного зонирования (территориальные зоны), градостроительные регламенты и положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков включаются в Правила землепользования и застройки соответствующей территории – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
На территории Челябинска действует Решение Челябинской городской Думы от 27.04.2004 г. № 36/8 «Об утверждении правового зонирования территории города Челябинска». Строго говоря, данный документ не отвечает понятию «Правила землепользования и застройки», а представляет собой лишь раздел указанных Правил – «Правовое зонирование территории».
В результате градостроительного зонирования могут определяться зоны жилые, общественно-деловые, производственные, а также зоны инженерной и транспортной инфраструктур, сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, кроме того, зоны особо охраняемых территорий, специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды.
В состав жилых включаются зоны застройки жилыми домами разных типов и разной этажности. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, дошкольного, начального и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта и гаражей, а также объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду (п.п. 2, 3 ст. 35 ГК РФ).

В состав общественно-деловых могут включаться зоны:
 делового, общественного и коммерческого назначения;
 размещения объектов социального
и коммунально-бытового назначения;
 
обслуживания объектов, необходимых для осуществления
   производственной и предпринимательской деятельности;
 общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов: здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, а также объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи (п.п. 4, 5, 6 ст. 35 ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом случае приобретенный жилой дом может находиться в жилой зоне либо в общественно-деловой. В целях строительства офисного здания на месте сносимого жилого дома правообладателю земельного участка, возможно, придется изменить территориальную зону либо границы существующей зоны.
Градостроительный кодекс РФ предоставляет право заинтересованным физическим и юридическим лицам в инициативном порядке обратиться с предложением о внесении изменений в существующие Правила землепользования и застройки (ст. 33 ГК РФ).
Учитывая требования ст.ст. 31-32 ГК РФ и действующих местных нормативных актов, предлагается обращаться с заявлением на имя главы города с просьбой организовать и провести публичные слушания по рассмотрению обоснования внесения изменений в Правила застройки и землепользования в городе Челябинске. Порядок проведения слушаний регулируется Положением о публичных (общественных) слушаниях в городе Челябинске, утвержденным Решением Челябинской городской Думы от 11.04.2006 г. № 12/1.
О проведении публичных слушаний выносится правовой акт главы города. Срок проведения публичных слушаний с момента публикации правового акта главы города о назначении слушаний и до дня публикации итогового документа о результатах публичных слушаний не может быть менее одного месяца и более трех месяцев.
После проведения публичных слушаний и получения заключения об их результатах готовится предложение в Челябинскую городскую Думу о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в городе Челябинске.
Решение Челябинской городской Думы об утверждении изменений в Правила землепользования и застройки, а также сами изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, и размещаются на официальном сайте администрации Челябинска www.cheladmin.ru.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые, как указывалось выше, фиксируются в градостроительных регламентах.

Выделяют три вида разрешенного использования:
 
основные;
 
условно разрешенные;
 вспомогательные, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования, и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капстроительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (п. 4 ст. 37 ГК РФ). Это означает, что если будущий объект (офисное здание) будет соответствовать одному из основных видов разрешенного использования земельного участка, установленных градостроительным регламентом, то дополнительных разрешений для осуществления строительства получать не требуется.
Если будущий объект соответствует только условно разрешенному виду использования, то предварительно необходимо получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка. Предоставление такого разрешения осуществляется в следующем порядке.

Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, направляет соответствующее заявление в Градостроительную комиссию при администрации г. Челябинска, действующую на основании Положения о Градостроительной комиссии при администрации города, утвержденного Постановлением главы г. Челябинска от 19.04.2007 г. № 168-п.
Градостроительная комиссия рассматривает заявление и представленные документы и в установленном порядке выносит вопрос на публичные слушания.
Заключение о результатах публичных слушаний подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, и размещается на официальном сайте администрации Челябинска.
По результатам публичных слушаний Градостроительная комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации главе города.
Глава города Челябинска в течение трех дней со дня поступления указанных рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения или об отказе в предоставлении разрешения с указанием причин принятого решения.
Помимо несоответствия будущего объекта разрешенному использованию земельного участка, застройщик может столкнуться с тем, что размеры земельного участка, его конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики, установленные градостроительным регламентом, неблагоприятны для застройки. В этом случае застройщик также имеет возможность обратиться в Градостроительную комиссию с заявлением на получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
Порядок подачи и рассмотрения указанного заявления аналогичен порядку получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.
Возможна ситуация, когда в пределах одной территориальной зоны потребуется изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что вплоть до принятия в установленном ГК РФ порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения в действие ГК РФ, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (пп. 3 п. 1 ст. 4 Вводного закона).
Принимая во внимание, что действующее Правое зонирование территории города Челябинска представляет собой только один из разделов Правил землепользования и застройки, которые на сегодняшний день в полном объеме не приняты, решая вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка, необходимо руководствоваться пп. 3 п. 1 ст. 4 Закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Итак, будущий объект соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка. При этом не будем забывать о необходимости обеспечить соблюдение иных требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Вместе с тем, строительство объекта можно начинать только после получения разрешения на строительство, порядок выдачи которого регулируется нормами ГК РФ (ст. 51). Помимо правоустанавливающих документов на земельный участок и материалов проектной документации, застройщик обязан приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство градостроительный план земельного участка.
Подготовку и выдачу градостроительных планов осуществляет орган местного самоуправления. В Челябинске действует «Порядок подготовки, утверждения, регистрации и выдачи градостроительных планов земельных участков в городе Челябинске» от 17.04.2007 г. № 21/2.
В составе градостроительного плана земельного участка указываются границы земельного участка, минимальные отступы от его границ в целях определения мест допустимого размещения зданий, информация о градостроительном регламенте, о разрешенном использовании земельного участка и т. д.
Таким образом, градостроительный план земельного участка является конечным документом, определяющим возможность строительства запланированного объекта на имеющемся земельном участке.

АВТОР:
Ольга Попова, юрист, директор по развитию ООО «Консалтинговая группа «Партнер»

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное