СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 14 декабря

АРХИВ


Офис на законных основаниях

Если земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, то договор купли-продажи заключается одновременно на земельный участок и находящийся на нем объект недвижимости, а покупатель приобретает земельный участок в собственность. При этом законодательно наложен запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).

Если продавец не имеет права собственности на земельный участок, на котором расположен продаваемый объект недвижимости, то покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).

Правом, которым собственник объекта недвижимости (физическое лицо) обладает в отношении земельного участка, может быть право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненно наследуемого владения или право аренды. При этом земельный участок является, как правило, муниципальной собственностью.

После совершения сделки лицо, которое приобрело объект недвижимости, расположенный на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, обязано будет оформить свои права на земельный участок путем заключения договора аренды либо приобрести его в собственность, за исключением случаев, когда такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Однако успешное завершение сделки по приобретению строения, находящегося на столь удачно расположенном земельном участке, является лишь первым шагом к достижению желаемой цели – строительству собственного офиса.

Вспомним, что на месте будущего офиса стоит жилой дом, а земельный участок предназначен для эксплуатации строения и ведения личного подсобного хозяйства.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 Земельного кодекса РФ).

Указанным лицам предоставлено право возводить на земельном участке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст. 40, 41 ЗК РФ). Аналогичные нормы содержатся в ст.ст. 263, 264 ГК РФ.

Таким образом, строительство офисного здания на приобретенном в собственность либо в аренду земельном участке должно отвечать целевому назначению и разрешенному использованию данного земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов. В этой связи правообладатель земельного участка, желающий построить свой новый офис на месте сносимого жилого дома, при необходимости должен совершить действия по изменению целевого назначения и разрешенного использования земельного участка с получением на это необходимых согласований.

К сожалению, имеющаяся судебная практика по вопросу согласования строительства другого объекта на ранее предоставленном земельном участке придерживается другой позиции. По мнению Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, высказанному в Постановлении от 15 июня 2005 г. № 2479/05, «порядок предоставления земельных участков под строительство, установленный статьей 30 Земельного кодекса, применяется и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению». Аналогичный вывод сделан Президиумом ВАС РФ и в постановлении от 6 июля 2004 г. № 1424/04.

Иными словами, по мнению ВАС РФ, осуществить застройку ранее предоставленного земельного участка правообладатель может только в порядке получения земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта либо без предварительного согласования места размещения объекта (ст. 30–32 ЗК РФ), т. е. в общем порядке, установленном для лиц, впервые обращающихся за получением земельного участка.

Однако такую позицию ВАС РФ вряд ли можно признать логичной и обоснованной. Глава V Земельного кодекса РФ, содержащая вышеуказанные нормы, называется «Возникновение прав на землю», т. е. в данной главе речь идет о приобретении первичного права на землю, поэтому нет никаких оснований применять
ст. 30–32 ЗК РФ к отношениям, связанным с дальнейшим использованием земельного участка.

Кроме того, в порядке предварительного согласования места размещения объекта можно получить только несформированный, не поставленный на кадастровый учет земельный участок, поскольку сама процедура предусматривает первоначальный выбор земельного участка, установление его границ, постановку на кадастровый учет и последующее предоставление заявителю.
Т. е. для того чтобы реализовать такую правовую конструкцию, правообладатель должен сначала отказаться от принадлежащего ему земельного участка, а потом вновь обратиться за его предоставлением под строительство, что нелогично и не отвечает интересам правообладателя.

Но вернемся к вопросу изменения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ).

Деление земель на категории осуществляется в зависимости от их целевого назначения. Земли подразделяются на следующие группы:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

В рассматриваемой ситуации приобретенный объект недвижимости, скорее всего, будет находиться на землях населенных пунктов, которыми в силу п. 1 ст. 83 ЗК РФ признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов, и изменять категорию земель не понадобится.

Однако при необходимости правообладатель земельного участка имеет возможность обратиться в орган местного самоуправления с ходатайством о переводе земель из одной категории в другую или с ходатайством о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую. В течение двух месяцев со дня поступления указанного ходатайства орган местного самоуправления обязан принять акт о переводе земель или земельного участка в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельного участка в составе таких земель из одной категории в другую. Отношения, связанные изменением категории земли, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 69-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В процессе градостроительного зонирования границы городской застройки делятся на территориальные зоны, для каждой из которых устанавливаются градостроительные регламенты. В отличие от Земельного кодекса РФ, Градостроительный кодекс РФ связывает правовой режим земель только с градостроительным регламентом (разрешенным использованием земельных участков).

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

  • виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Таким образом, градостроительный регламент представляет собой своеобразный свод публично-правовых правил пользования земельным участком и его застройки.

Продолжение следует.

АВТОР:
Ольга Попова, юрист, директор по развитию ООО «Консалтинговая группа «Партнер»

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное