СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 19 января

АРХИВ


Недвижимость: строить или развивать?

Вариант первый: «Development as it is»

Это стандартная для развитых рынков недвижимости схема, когда функции девелопера, генподрядчика и инвестора разделены: девелопер определяет назначение объекта и выбирает местоположение, привлекает деньги инвесторов, заказывает и принимает работы, реализует объект. Этому варианту мы обязаны многими успешными и знаковыми для города проектами, практически все они связаны со строительством коммерческой недвижимости. Это и офисные центры «Аркаим-плаза», «Мизар», и ТРК «Горки» и «Фокус», и «Парк офисов», и десятки других проектов челябинских предпринимателей.

Вариант второй: «...Из того, что было»

В первые годы реформ, когда государство перестало заказывать основной строительный продукт – жилищное строительство, а реализация квадратных метров становилась все более и более прибыльным занятием, функции девелоперов и инвесторов, за неимением таковых на рынке, взяли на себя сами строители. Как и любая непрофильная деятельность, функции девелопера и инвестора выполнялись строителями «не от хорошей жизни» и в таком же статусе «падчериц» остались по сей день. На вопросы «что» и «из чего» строить ответы были слишком очевидны: «параллелепипед максимально разрешенной высоты по типовому проекту», «элитка – кирпич, стандарт – панель». Проблему финансирования тоже научились решать через долевое участие, взаимозачеты с примесью банковских кредитов.

Нет особой нужды перечислять проекты, которые были реализованы по такому варианту: это подавляющее большинство проектов жилищного строительства и некоторые объекты коммерческой недвижимости. Отметим лишь два из них. Первый – реализованный строительной компанией «Артель-С» проект «Тополиная аллея», параметры которого опирались на исследования рынка и аналогичных проектов в других регионах. При всей неоднозначности двух изначально существовавших «констант»: местоположения в низине с угрозой подтопления и выбранной технологии строительства, которая никак не ассоциируется со «статусностью», проект завершается довольно успешно.

Второй проект – построенный компанией «Авангард-Инвест» торгово-офисный центр «Каскад». Будучи аффилированной структурой строительной компании «Уралметаллургремонт-4» и не имея, по-видимому, большого опыта девелопера на момент реализации проекта, «Авангард-Инвест» столкнулся с необходимостью «с колес» переделывать уже построенные этажи под требования якорных арендаторов, частично прокладывать коммуникации по фасаду. Стоит ли упоминать упущенную выгоду от выбора самой концепции «Каскада»: неоднозначные с точки зрения архитектуры уступы легко могли бы быть дополнительными квадратными метрами, «осталось» только оградить их стенами, ведь остальные издержки на них (фундаменты, коммуникации, проект) уже были понесены. Тем не менее благоприятная конъюнктура рынка списала допущенные просчеты.

Рынок жилья: «Как в сказке – чем дальше, тем…»

Этим летом строительное сообщество Челябинска столкнулось с проблемой ликвидности построенного жилья. Случилось это не впервые, но ситуация вызвала у рыночных игроков гораздо большую обеспокоенность: все большая их часть ожидает снижения темпов роста цен, предчувствует насыщение рынка и необходимость более серьезно задумываться, что и как строить. В спину любимым строителями панельным девятиэтажкам дышат пока не реализованные, но так приятно звучащие для уха потребителя проекты пригородного малоэтажного жилья, концептуальные жилые комплексы типа «Западного луча». Все больше признаков указывает на то, что рынок с каждым днем будет прощать все меньше вольностей и огрехов.

Такая ситуация, скорее всего, пойдет городу на пользу, ведь застройщики будут больше задумываться о потребительских свойствах своего продукта: конструктивах, планировках, архитектурных решениях, инфраструктуре объектов. Возможно, со временем пойдет на убыль наша зависть к соседнему Екатеринбургу, где сегодня на стадии строительства находятся более 10 жилых комплексов («Московский», «Новый Уктус», «Зеленый мыс», «Синие камни», «Аврора», «Новая звезда», квартал «Бажовский», «Библиотечный», «Ясная поляна», «Три Д-клуб», пригородные поселки «Снегири», «Бобры» и т. д.), которые гармонично вписываются в общий стиль города, добавляют ему изюминку и придают столице Урала имидж активно развивающегося современного мегаполиса.

Региональные застройщики: завершение золотого десятилетия

Вспомним, как в первые годы «капитализма» стремительно вымерло большинство крупнейших строительных трестов, и на их место пришли и быстро набрали обороты частные строительные компании. Пережив весьма благодатное десятилетие, теперь уже они рискуют оказаться в положении динозавров, стать жертвами быстрых изменений среды.

Понимая, что такое заявление звучит если не скандально, то уж очень неочевидно, приведем доводы в его обоснование. Научившись «крутиться» в рыночных условиях (добывать землю, материалы, деньги, услуги, продавать метры), компании, действующие на рынке жилищного строительства, не имели стимула учиться продавать свои услуги и работать с заказчиком – просто потому, что этим заказчиком выступали сами строители. Конкуренция строительных компаний в секторе промышленного строительства имела локальный характер, поэтому также не стимулировала к развитию «клиентоориентированности». Разительное отличие местных строителей от их зарубежных коллег в части технологической развитости, клиентоориентированности, да и в целом в отношении к собственной деятельности, можно наблюдать даже по внешним признакам, зайдя, например, на веб-сайты компаний. И дело здесь далеко не в чисто дизайнерских изысках.

Ситуация на рынке строительных услуг меняется. Компания «Рексам Беверидж Кэн» в ходе тендера на оказание услуг генподрядной организации на строительстве завода в Аргаяше рассматривала предложения нескольких челябинских строителей, турецкой компании и компании из Санкт-Петербурга и остановила свой выбор на турецких строителях. Турецкий подрядчик занят и на строительстве ТРК «Родничок». К слову сказать, из-за схожести турецкого языка с татарским и башкирским турецкие строители практически не имеют в нашей области языковых проблем в общении с рабочими, что упрощает для них освоение строительного рынка нашей области.

В зоне повышенного внимания находится наш регион и для столичных строителей. Рынки жилья Москвы и Санкт-Петербурга значительно ближе к стадии насыщения, чем региональные рынки. Это еще раз подтвердил осенний опрос россиян, проведенный ВЦИОМ, по данным которого доля тех, кто планирует в ближайшие 5 лет приобрести квартиру, в городах-миллионниках в 2,4 раза выше, чем в столицах (см. Рис. 1). При этом маховик строительной индустрии там за последние годы сильно раскручен, что заставит и девелоперов, и строительные компании идти в регионы.

РИС. 1. Доля россиян, которые планируют
приобрести жилье в ближайшие 5 лет
(Источник: ВЦИОМ, сентябрь 2007)

Стратегии конкурентоспособности

Подводя промежуточный итог размышлений, можно сказать, что вопрос «что строить» не единственный и, скорее всего, не главный для многих региональных строителей. Важнейшие задачи – выбор и реализация долгосрочной конкурентной стратегии, поиск своего места на рынке, который уже начал меняться.

Как видится, у региональных строительных компаний есть несколько вариантов выбора стратегического пути. Первый путь связан со строительством дешевого жилья. Именно в этом сегменте сосредоточена основная часть неудовлетворенного спроса. Там, где это удастся, можно действовать по принципу «сам себе девелопер», но готовиться нужно и к работе с «чужими» девелоперами. Эта стратегия связана со снижением издержек на строительство как за счет строительных технологий, так и за счет технологий организации. Конкуренция со стороны иногородних компаний в этом секторе обязательно появится, поэтому выиграют те, кто не будет медлить.

Второй путь, как и первый, может быть связан со специализацией, но уже не в таком массовом сегменте рынка, как дешевое жилье, поэтому и специализация в большинстве случаев не будет глубокой. Если в первом случае основная ставка идет на издержки, то во втором – на сроки, гибкость и умение говорить с клиентом. Выбравшим эту стратегию предстоит конкуренция со строителями из других регионов и стран за заказы девелоперов в различных сегментах рынка недвижимости. Залог успеха здесь – в клиентоориентированности и качестве во всех его аспектах.

Есть и третий путь – продолжение сегодняшней массовой практики «сам себе девелопер», но без специализации, когда параметры объекта отталкиваются от параметров участка, который удалось «добыть». Залог успеха – «попадание в рынок», для чего нужно либо развивать у себя аналитические службы, либо покупать соответствующие услуги на рынке. По мере насыщения рынка рискованность такого варианта будет расти. Выбравшие этот путь рискуют перестать быть конкурентоспособными как строители, и при этом так и не стать профессиональными девелоперами. По этой причине стоит изначально разделить внутри компании девелоперскую и строительную деятельность и стремиться к рыночному характеру взаимоотношений между этими направлениями.

Очевидно, есть и другие «места под солнцем», и каждый будет определяться по-своему, однако времени на выбор, «к умным» идти или «к красивым», остается все меньше.

АВТОР:
Анастасия Кузьминова, заместитель генерального директора ООО «Солар Инвестментс», кандидат экономических наук

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное