Первый шаг на пути к заветным квадратным метрам – это заключение договора аренды с арендодателем, причем не формального «взял – сдал», а с проверкой всех сопутствующих и надлежащих документов на строительство: разрешения на проведение СМР, срок его действия. А также постановление главы города о разрешении на проектирование здания, технические условия на подключение к сетям, согласование и утверждение проекта. В противном случае строение могут признать самовольной постройкой, подлежащей сносу. Согласитесь, неприятный сюрприз для делового человека, затратившего средства на обустройство.

Определить готовность сдаваемого в аренду помещения можно по следующим пунктам.

• Арендодатель должен передать исполнительные чертежи и исполнительные съемки на все выполненные или конструктивные элементы сдаваемого в аренду помещения.
• Арендатору при передаче объекта необходимо пригласить проектировщиков, которые профессионально определят соответствие выполненных работ функциональному назначению помещения и качество выполненных работ.
• Арендодатель обязан предоставить акты на скрытые работы (например, противопожарные, завизированные в акте пожнадзором).
• Должен присутствовать четкий график окончания работ, выполнение которых возложено на арендодателя.
• Должны быть определены точки подключения к инженерным коммуникациям по временной схеме на период проведения СМР.
• Арендодатель предоставляет в полном объеме копии паспортов и гигиенических сертификатов на материалы и конструкции, используемые при производстве работ.
• При составлении акта приема – передачи объекта следует обратить внимание на следующие моменты.
• В документе должны быть указаны, если имеются, отклонения от требований нормативных документов по качеству выполненных конструктивных элементов, устранение которых влечет дополнительные затраты.
• Указываются сроки подключения к инженерным системам по постоянным схемам подключения.
• Должен быть внесен полный перечень работ, завершение которых возложено на арендодателя, с указанием даты доступа арендатора на объект.

Еще один важный вопрос в передаче помещения – это процедура согласования на создание безопасных условий производства работ в условиях эксплуатации помещений, расположенных на нижележащих этажах.

Если же вы решили выступить в качестве заказчика или инвестора строительства, нужно учесть следующее: контроль за качеством СМР осуществляется службой технического и авторского надзора и отражается в журналах производства работ и авторского надзора.

Специалисты не допустят формального составления актов на скрытые работы, которые зачастую составляются несвоевременно, с неполным заполнением информации и обоснований. К тому же эксперты осуществляют контроль документооборота и делопроизводства в составе:

• договоров подряда и субподряда;
• договоров контрагентов на поставку оборудования;
• договоров на ПИР;
• проекта производства работ;
• проекта организации работ;
• проектно-сметной документации;
• актов Ф-2кс, Ф-3кс;
• гигиенических сертификатов и паспортов на материалы и конструкции;
• актов на скрытые работы, испытания инженерных систем;
• графиков производства СМР;
• графиков монтажных и пусконаладочных работ на оборудование.

Практика показывает, что если проектная документация выполняется непосредственно подрядчиком, то работы в основном ведутся «с листа». Это чревато нарушением графика работ, и заказчик даже не сможет отследить, на каком этапе произошел сбой.

Составление документации сметного расчета также вряд ли стоит заказывать подрядчику. Зачастую это ведет к необоснованному удорожанию строительства.

Например, договор на поставку оборудования содержит агентское вознаграждение, которое формируется в процентном отношении от стоимости оборудования (в среднем 10 %), этой траты можно избежать еще на стадии инвестпроекта, имея в штате заказчика квалифицированного специалиста-оценщика.

Еще один способ подрядчика «сэкономить» в свой карман –
нарушение технологии производства работ (например, расценка применена для высококачественной окраски, а фактически выполнена улучшенная). Следует учесть и тот факт, что современные материалы, изделия и конструкции, применение новых видов машин на строительстве нулевого цикла, на дорожных работах позволяют существенно повысить производительность и качество работ, а их стоимость и сроки сократить. К сожалению, новая сметно-нормативная база России практически не учитывает новые технологии. Полезную информацию на этот счет заказчики негосударственного сектора строительства найдут в справочнике инженера-сметчика под редакцией П. В. Горячкина «Нормы и расценки на новые технологии в строительстве». А пока подрядчик, в зависимости от компетенции заказчика, на эти виды работ ставит расценку, которая превышает нормативную на 40 %!!!

Под целевым использованием денежных средств подразумевается их рациональное использование в условиях рыночной стоимости услуг в строительстве на дату выполнения работ соответствующего качества и сроков исполнения.

Определение стоимости строительства основано на документе, разработанном Госкомитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, – «Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ».

Изучив его, застройщик вправе определиться с подрядчиком, по какой методике будет составлен сметный расчет.

Наиболее распространенным расчетом стоимости подрядных работ среди малого и среднего бизнеса является метод, основанный на базе данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов. Смета составляется по договорной цене ресурсным методом, но бывает, что подрядчик закладывает стоимость материалов без скидки, которую он, как правило, уже имеет. Это позволит выудить из кошелька заказчика еще
10–15 % денежных средств. Оценщик, проведя исследования рынка строительных услуг, способен представить заказчику достоверную информацию и прекратить нецелевой расход денег.