СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 14 декабря

АРХИВ


Стоимость жилья – миф и реальность

Одним из индикаторов, отражающих доступность приобретения жилья широким кругом трудоспособного населения, является оптимальная и экономически обоснованная стоимость 1 м2 жилья. Иными словами, стоимость, отражающая платежеспособный спрос большинства трудоспособного населения на достаточное по объему и оптимальное по цене предложение застройщиков.

Что мы имеем сейчас? Стремительный рост рыночных цен на жилье, встревоживший население и обеспокоивший федеральные органы власти.

Рассмотрим динамику роста рыночной стоимости жилья на примере типового панельного жилого дома со стандартной отделкой в районе «спальной» застройки г. Челябинска, начиная с 1999 г. (См. Рис. 1, динамика приводится по годам на декабрь каждого отчетного года.)

 

Рис. 1

Начиная с 2004 года рыночные цены оторвались от стоимости строительства жилья и стремительно ушли далеко вперед. В 2005 и 2006 гг. такая тенденция только нарастала. (См. Рис. 2, динамика приводится по годам на декабрь каждого отчетного года.)

 

Рис. 2

И на сегодняшний день большинство специалистов и экспертов строительной отрасли считают такой рост неоправданным и не берут на себя смелость указать на какую-либо причину сложившейся ситуации с ценами на жилье. Ибо ни одна из причин сама по себе не является довольно значимой для столь резкого увеличения рыночной стоимости жилья (ни сокращение количества предложений на первичном рынке, ни повышение себестоимости, ни развитие системы ипотечного кредитования, ни зависимость рынка жилья от активности населения, ни изменения в законодательстве).

Проблема повышения рыночной стоимости – множество взаимосвязанных элементов, требующих комплекса согласованных мероприятий по ее разрешению (усилий законодательной и исполнительной власти, муниципальных органов, хозяйствующих субъектов и граждан). Челинформцентр, сужая круг причин, влияющих на стремительный рост жилья, условно делит их на внешние и внутренние и называет факторы, способствующие снижению рыночной стоимости и себестоимости строительства жилья.

Внешние факторы:

  • снижение сверхприбыли посредников и застройщиков за счет значительного увеличения объемов строительства и, соответственно, предложения (см. Рис. 3, динамика приводится по годам на декабрь каждого отчетного года).

 

Рис. 3

Недостаток предложения оказывает прямое влияние на рост необоснованной прибыли в рыночной цене, которая к 2006 г. по объему практически сравнялась с производственными затратами двух отраслей: строительства и стройиндустрии (см. Рис. 4).

 

Рис. 4

Значительное увеличение предложения на рынке жилья позволит снизить рыночную стоимость до обоснованной инвестиционной стоимости либо зафиксировать ее еще на очень долгое время на достигнутом уровне, несмотря на рост издержек производства и дополнительных затрат, таких как право аренды (выкупа) земельного участка и плата за подключение к сетям инженерной инфраструктуры (см. Рис. 5);

 

Рис. 5

  • переход к прозрачным конкурентным процедурам предоставления земельных участков для строительства жилья с постепенным увеличением предложений по комплексному освоению территорий;
  • расширение практики обеспечения земельных участков для жилищного строительства необходимой инженерной инфраструктурой;
  • отработка механизмов взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления, естественных монополий, инвесторов и застройщиков при реализации крупных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства (в рамках развития проекта Постановления правительства РФ «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства»);

n установление прозрачных процедур получения и исполнения технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры;

n совершенствование системы ипотечного кредитования;

n создание условий для эффективной и добросовестной конкуренции в соответствии с Федеральным Законом № 186242-4 «О защите конкуренции». Под конкуренцией понимается состязательность хозяйствующих субъектов, при которой их самостоятельные действия исключают или ограничивают возможность каждого из них односторонне воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Внутренние факторы

Поиск резервов снижения стоимости строительства на основе оптимизации проектных решений и оптимизации организационно-технологических параметров строительного производства, что, в свою очередь, является фактором снижения рисков строительных организаций и гарантом их стабильности на строительном рынке. Для этих целей затраты на капитальное строительство условно разделим на три последовательные стадии (см. Табл. 1) и рассмотрим пути оптимизации стоимости строительства на каждой из них.

Таблица 1. СТРУКТУРА ЗАТРАТ НА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Стадия

Наименование основных видов работ и затрат

Предпроектная

Затраты на приобретение (разрешение на строительство, аренда, оформление) земельного участка и в требуемых случаях его освобождение.

Разработка проектно-сметной документации

Стоимость проектно-изыскательских работ.

Реализация инвестиционного
проекта

1. Стоимость работ подготовительного периода.
2. Стоимость подрядных строительно-монтажных работ и прочих затрат подрядчика.
3. Стоимость оборудования.
4. Стоимость прочих работ и затрат заказчика.

1. Пути оптимизации стоимости строительства на предпроектной стадии перечислены в условно внешних факторах. Кроме того, на предпроектной стадии необходимо обеспечить возможность определения текущей стоимости строительства (в составе обоснования инвестиций) на основе укрупненных показателей стоимости строительства (м2, м3). Для этого необходимы разработка и сопровождение банка данных о стоимости ранее запроектированных и построенных объектов. На предпроектной стадии также необходимо осуществить переход к прозрачным конкурентным процедурам выбора проектных организаций на конкурсной основе.

2. Пути оптимизации стоимости строительства на стадии разработки ПСД.

2.1. Переход к современным эффективным и энергосберегающим архитектурно-строительным решениям. Оптимизация стоимости строительства за счет применения не только технологически, но и экономически выгодных материалов, изделий, конструкций и т. д. Требованиями СНиП во многих случаях предусмотрен многовариантный подход к применяемым материалам и изделиям. Важно на стадии разработки ПСД исключить применение неоправданно дорогих материалов и технологий производства.

2.2. На стадии «Рабочий проект» необходимо установление не только базисных, но и текущих на момент расчета уровня сметных затрат. С этой целью должна быть продолжена работа по внедрению и дальнейшему совершенствованию новой территориальной сметно-нормативной базы (ТСНБ-2001) и ресурсного метода определения стоимости. В соответствии с действующей «Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ» (МДС 81-35.2004), введенной в действие Госстроем России, сводный сметный расчет на строительство должен составляться в текущем уровне цен. Для формирования стоимости в текущем уровне цен может быть использован базисный уровень цен 2000 г.

3. Пути оптимизации стоимости строительства на стадии реализации проектного решения.

3.1. В части подготовки конкурсной документации:

3.1.1. Определение порядка формирования начальной стартовой цены контракта.

3.1.2. Формирование системы краткосрочного прогнозирования.

3.1.3. Формирование методики подготовки технической части конкурсной документации, которая должна быть оптимальной как по объему, так и по содержанию, обеспечивающей основные проектные и технологические решения и предъявляемые к ним технико-экономические требования.

3.1.4. Выпуск в электронном виде разделов ПСД, включаемых в конкурсную документацию.

3.1.5. Возможность внесения в конкурсную документацию условий запрета передачи подрядчиком (генеральным подрядчиком) на субподряд в совокупности более двух третей объема работ (стоимости строительства), являющихся предметом проводимого конкурса и относящихся к государственным закупкам.

3.2. В направлении развития стройиндустрии:

3.2.1. Необходимо осуществление достоверного годового прогноза динамики роста цен на основные виды стройматериалов. Предсказуемость их роста позволит строителям с большей точностью спрогнозировать свои цены на жилье в рамках 1,5–2-летнего инвестиционного цикла. Примером может служить скачкообразный рост цен на металл в апреле 2004 г., который привел к незапланированному 5–6-процентному квартальному (2 кв.) росту инфляции в строительстве при общей годовой инфляции 13 %.

3.2.2. Развитие приоритетных отраслей стройиндустрии и продукции с наибольшим спросом, опережающим предложение. Развитие на территории области производства эффективных (сбалансированных по качеству, цене, потребностям рынка и сырьевым возможностям) строительных материалов в сочетании с новыми технологиями позволит увеличить ассортимент строительной продукции, улучшить ее качество, а также снизить объем импорта или ввоза с других территорий, что в конечном итоге приведет к оптимизации стоимости строительства, а в перспективе – к уменьшению материалоемкости, энергоемкости, трудоемкости строительной продукции.

3.2.3. Принятие, внедрение и дальнейшее сопровождение программы развития стройиндустрии.

3.3. В направлении взаимодействия власти и бизнеса:

3.3.1. Создание прозрачного механизма ценообразования стоимости получения технических условий и платы за подключение объекта к сетям инженерной инфраструктуры.

3.3.2. Разработка схемы территориального планирования с учетом вектора промышленного развития и рационального использования территориальных земельных ресурсов.

3.4. Пути оптимизации стоимости строительства через объединение объемов потребления ресурсов:

3.4.1. Действенными механизмами снижения стоимости строительной продукции являются объединение объемов потребления ресурсов в рамках территорий и крупных программ, использование ценовых соглашений с производителями с целью установления более выгодных цен на больший объем потребления с заранее установленным ценовым диапазоном, организация конкурсной системы отбора поставщиков стройматериалов.

3.4.2. Формы: городской (областной) заказ на приобретение строительных материалов и конструкций, внедрение практики оптовых закупок основных видов материальных ресурсов для объектов городского (областного) заказа. Практика других регионов подтверждает данное направление как перспективное.

3.4.3. Создание и развитие электронной биржи строительных
ресурсов.

3.5. Пути оптимизации стоимости строительства в совершенствовании ценообразования и сметного нормирования.

В строительстве происходят значительные обновления: совершенствуется рынок стройматериалов, машин и механизмов и связанных с ними технологий производства работ. Предъявляются более высокие требования к уровню архитектурно-конструктивных решений, отделки, инженерного обеспечения. Своевременное отражение процесса обновления рынка продукции и услуг в строительстве через нормирование производственных процессов и включение в ТСНБ-2001 способствует оптимизации стоимости строительства. Например, введенная
в 2002 г. технология возведения ограждающих конструкций с применением несъемной опалубки из пенополистирольных блоков, все шире применяемая в проектах, в настоящее время включена в ТСНБ-2001.

3.6. Методы косвенного управления процессами ценообразования.

Одним из методов косвенного управления процессами ценообразования служат индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по объектам, финансируемым из разных источников, в случае, когда индексы соответствуют рыночным ценам на ресурсы, потребляемые в строительстве (см. Рис. 6, динамика приводится по годам на декабрь каждого отчетного года).

 

Рис. 6

Целесообразность разработки и применения индексов зарекомендовала себя с положительной стороны при общеотраслевых расчетах, прогнозах стоимости и типовом строительстве. Для определения сметной стоимости индивидуальных, технически сложных, уникальных объектов целесообразно применение индивидуального индекса, отражающего особенности конкретного объекта и проектных решений. С развитием конкурсов необходим постепенный переход на ресурсный метод определения стоимости, учитывающий особенности данного объекта и наиболее точно отражающий все затраты, формирующие стоимость данного объекта. (См. Рис. 7, динамика приводится по годам на декабрь каждого отчетного года.)

 

Рис. 7

В завершение следует подчеркнуть, что только конкурс, в соответствии с действующим законодательством, призван обеспечить конкурентное снижение стоимости и установить экономически обоснованную цену.

АВТОР:
Е. Н. Горностаева, технический директор ООО «Челинформцентр», начальник филиала ФГУ «Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов», заслуженный экономист России

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное