СТРОЙЭКСПЕРТ
СТРОЙЭКСПЕРТ
Сегодня 20 сентября

АРХИВ


Офисная недвижимость – от классификации к классности

Бурный рост рынка офисной недвижимости очевиден, и здесь сегодня один из наиболее привлекательных объектов инвестирования (опережение рынка жилья по доходности на 20 %). Удовлетворяя спрос на высококлассные офисные помещения, застройщики активно осваивают новые зоны для строительства, применяя все более передовые технологии проектирования, строительства и управления объектами. Эффективная работа на рынке офисной недвижимости требует знания, помимо специфики и условий развития рынка, проблематики с точки зрения девелоперов, инвесторов, управляющих, консалтинговых и риелтерских компаний. Это позволило бы определить факторы сдерживания роста объемов строительства, начиная с установления определенной классификации объектов, что, в свою очередь, содействовало бы уточнению рисков инвестирования, налаживанию более эффективной системы управления и эксплуатации.

Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн. кв. м класса А и более 4,5 млн. кв. м. площадей класса В эксплуатируется свыше 25 млн. кв. м помещений классов С и D. Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс В, т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых: их доля в общем объеме предложения офисов классов А, В+, В- составляет от 36 % (данные Jones Lang LaSalle) до 70 % (Penny Lane Realty). Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс В, точнее, его наиболее качественный подкласс В+. Иностранные компании предпочитают класс А, тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.

Невзирая на использование индексов «+» и «-», потребность в высококлассных офисах остается острой. Помогает ли решению этой проблемы классификация офисной недвижимости по западным стандартам, выработанная компаниями Colliers International, Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons? Классификация в свое время явилась знаковым событием для всех, кто стремится к более цивилизованному рынку. Согласно этой системе оценки офисных зданий, класс А проявляется в результате соблюдения от 16 до 20 нижеперечисленных требований.

1. Высокие стандарты отделки внутри и снаружи, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (система управления зданием).

2. Профессиональное управление зданием.

3. Расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение.

4. Система кондиционирования: двухтрубная либо соответствующий ей аналог.

5. Подвесные потолки.

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 метра.

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей либо фальшпол (или возможность его установки).

9. Современные высококачественные окна, их рациональное расположение.

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд.

11. Подземная парковка.

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования.

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания.

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12 %.

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв. м полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400–450 кг на 1 кв. м.

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства.

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18–20 метров.

Строго говоря, именование данной классификации «западной» правомерно с учетом текущих особенностей российского рынка недвижимости, в чем, прежде всего, убеждает преобладание конструктивных и организационных стандартов, словно их комплексное утверждение идет вопреки сложившимся обстоятельствам. Не будь это предположение верным, у нас дело шло бы к распространенному на Западе объединению классов А и В в один класс А. Там этому содействует отсутствие формулы для точного присвоения класса, а также невозможность устранения фактора субъективных мнений, содержательность которых больше индексов «1», «2», «+», «-» и т. п. Как следствие, там классность чаще всего предполагает рассмотрение объекта в такой последовательности: местоположение – современность (уровень модернизации) – внешняя презентабельность – функциональное развитие.

Продолжим классификацию российской офисной недвижимости. Зданию класса B соответствуют не менее 10 из 20 вышеприведенных критериев, а зданию класса C – не менее 8 критериев. Речь идет о произвольном выборе слагаемых, и здесь любая система классификации чревата разночтениями с той или иной степенью очевидности. А поскольку удобнее дискутировать о сервисных элементах, на второй план уходит местоположение здания – важнейший признак в европейской системе классификации. Но даже в Москве 10 % объектов офисной недвижимости классов А и В находятся вне центрального административного округа, а за МКАД только увеличивается доля зданий классов D (административные здания с устаревшими инженерными коммуникациями, без специализированных служб жизнеобеспечения) и Е (нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, например, в детских садах).

В вышеуказанных условиях бессмысленно учитывать количество парковочных мест, расположение здания и т. д. Создаются благоприятные условия для снижения фактической классности объектов, формально причисленных к классам А и В. Образ Челябинска, как и большинства соизмеримых городов, определяет считанное число офисных помещений классов А и В наряду с огромным числом офисных помещений классов С и D. То есть в целом предъявляется набор минимальных требований к условиям ведения дел: бесперебойное энергоснабжение, лифт, система вентиляции, телефон, необходимые специализированные службы.

И несмотря на активное строительство офисных центров более высокого класса в центральной части города, это положение сохранится еще 4–5 лет. Решающее влияние здесь оказывает ценовой демпинг со стороны архитектурно обезличенной и функционально убогой недвижимости, позволяющей экономить деньги с сохранением юридического лица. Сосредоточить взгляд редакции на челябинской ситуации помог Андрей Валерьевич Гафуров из Агентства недвижимости «Веста», а для сравнения использованы соответствующие данные для Тюмени (см. Таблицу 1).

Очевидно, должна быть чрезвычайно выгодной всего лишь 2-кратная разница между арендными ставками для полуподвала за железной дверью и высотным бизнес-центром стоимостью в десятки миллионов долларов. Причем гораздо более вероятно, что с умножением числа современных офисных площадей произойдет не снижение арендных ставок в непрофильных объектах, а их увеличение за счет косметической модернизации. Классификационные критерии еще сыграют здесь cвою роль, благо они составлялись ввиду преобладания объектов, едва подлежащих классификации. (И тогда еще более оправдаются вложения в недвижимость, которую многие компании приобрели для своих коллективов с явной или неявной целью установить ее классность самостоятельно.) Впрочем, вышеуказанный прогноз делается без учета того обстоятельства, что занятие бизнесом ставит каждого перед выбором – либо только использовать рыночную конъюнктуру, либо (что, во всяком случае, более престижно) формировать последнюю в качестве самостоятельного фигуранта.

К той же закономерности сводится точка зрения Анны Николаевны Кошминой, начальника отдела маркетинга УК «Челябинск-СИТИ»: «По большому счету, согласие между качеством офисной недвижимости и ее классификацией всегда определяется совестью застройщика. Искушение же оценивать объекты с точки зрения «двойных стандартов» неизбежно, особенно если арендаторы слабо разбираются в данном вопросе. При бескомпромиссной оценке я отнесла бы 85 % офисной недвижимости Челябинска к классам С и D, а для В и А осталось бы соответственно 10 % и 5 %. Этого мало, но больше не стало бы от введения «местной» классификации по предложению главы компании «Энергоинвест» Виктора Лебедева. К тому же объективная система классификации, с одной стороны, защищает интересы плательщиков аренды, а с другой – улучшается капитализация здания, уменьшается ротация арендаторов, и наблюдается дальнейшее развитие офисных услуг».

Согласно большинству экспертов рынка офисной недвижимости, за первое полугодие 2007 года ставки аренды выросли в среднем на 12–18 %, т. е. заметно скорее по сравнению с I полугодием 2006 года (5–10 %). Хотелось бы, чтобы это сопровождалось предоставлением более качественных услуг тем, кто связывает свой успех в бизнесе с размещением в офисе международного уровня.

Таблица 1. Предложения на рынке аренды офисной недвижимости (руб./мес. за 1 кв. м)

ГОРОД
ЦЕНТР
РАЙОНЫ, ПРИЛЕГАЮЩИЕ К ЦЕНТРУ
ОКРАИНЫ
Челябинск
800-1000
400-700
300-400
Тюмень
600-2000
300-1000
250-500

 Экспертное мнение

Колпакова
Людмила
Николаевна,
директор компании
«Независимая профессиональная оценка»

Центральным и наиболее важным звеном в офисной недвижимости является экономически обоснованный, в зависимости от классности здания, состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости и арендатором. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику.

Арендная плата выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости потоком доходов за определенный период (около 10 лет) и накопления.

В состав арендной платы входят пять экономических элементов:

  • Ам – амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества;
  • Ск – средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении;
  • Ни – налог на имущество;
  • Па – прибыль, которая может быть получена;
  • Эр – эксплуатационные расходы.

Наиболее сложным является вопрос определения в арендной ставке земельного участка, все зависит от права собственности на землю. Если полное право собственности, то учитывается в налоге на имущество (Ни), если на правах аренды – дополнительно учитывается в виде платы за землю в той части, которая приходится на 1 кв. м рабочей площади здания.

Величина возвратной стоимости не может быть предметом торга – Ам, Ск, Ни, Эр.

На момент арендной ставки эти величины известны. Налог на имущество меняется только в силу законодательства, а Эр остается постоянным в течение года.

Арендная плата выполняет, кроме возмещения (с учетом процента на вложенный капитал), еще и стимулирующую функцию – прибыль.

Я бы хотела остановиться на особенностях формирования арендных ставок на рынке города Челябинска. Во-первых, для офисных помещений классов D и С характерно заключение краткосрочных договоров аренды (сроком на 11 месяцев), что исключает возможность регистрации права аренды и перезаключения договора в случае возражений со стороны арендатора к величине арендных платежей. Офисы классов А и В собственники стремятся сдать в долгосрочную аренду якорным арендаторам с известным брендом.

Во-вторых, с точки зрения арендаторов, недостаточна прозрачность структуры формирования арендной ставки. Как правило, арендодатель оставляет за собой право на ежегодное увеличение арендной ставки, ссылаясь на изменение в стоимости коммунальных услуг, налогового законодательства. Такие изменения в среднем составляют 20 %, а накручиваются автоматически на всю арендную ставку, в т. ч. на имущество, прибыль, которая составляет в среднем 100 %. Коэффициент удорожания определяется не фактическими данными из технического паспорта, т. е. согласно отношению рабочей площади к общей площади здания. Вследствие чего зачастую назначается необоснованно завышенная арендная плата, поскольку арендаторам помещений недоступен технический паспорт здания.

АВТОР:
Дмитрий Горохов

 

Добавить комментарий
Автор  
Сообщение  
 
  Опубликованные сообщения являются частными мнениями лиц, их написавших. Редакция сайта за размещенные сообщения ответственности не несет.

ОПРОС
Каков Ваш статус в строительном бизнесе?
   
руководитель, топ-менеджер
специалист, менеджер среднего звена
индивидуальный предприниматель
не имею отношения к строительному бизнесу

СТРОЙЭКСПЕРТ

Адрес редакции: г. Челябинск, Свердловский пр. 2, офис 213
Телефон: 247-70-46
Cоздание сайта: «Экспресс Дизайн Групп»


Разное Готовы арендовать различные офисы в бц, светлые, уютные, с различной планировкой.